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Muitos fatores podem influenciar na forma como o corretor de imóveis deve avaliar o valor do aluguel de um imóvel. Vamos falar um pouco sobre isso nesse artigo.

Com a finalidade de auxiliar o corretor, as explicações que vem a seguir vão tornar, com certeza mais fácil determinar se um locador está pedindo um valor fora do praticado. Bem como permitir que você possa se sentir seguro ao avaliar um imóvel que lhe foi disponibilizado.

Lembrando, que trabalhar com alugueis pode ser uma forma excelente de aumentar seu salário como corretor de imóveis.

O que valoriza ou deprecia um imóvel para calcular o valor do aluguel

Nesse caso, encontramos questões mais subjetivas como por exemplo:

Uma família com filhos valoriza a área de lazer de um prédio. Porém um casal que passa parte do dia fora de casa pode não se preocupar com isso.

De toda a forma, questões como a conservação do imóvel, interferem diretamente em ambos os casos. E devem ser levadas em consideração.

A desvalorização do imóvel ocorre à partir dos 10 anos, entretanto, novo ou usado ganham os que estiverem em melhor estado de conservação.

Então, vale ressaltar que atenções a parte elétrica e hidráulica do imóvel podem valorizar ou depreciar o cálculo para o valor de aluguel de um imóvel.

Certamente outro fator determinante para a valorização do imóvel são os itens tecnológicos, conforto térmico e até mesmo acústico. Por isso, um imóvel que emprega mais tecnologia e conforto aos seus locatários estará com um valor maior de locação.

Lei da oferta e da procura

Gráfico explicativo sobre oferta e demanda para avaliar o valor de aluguel de um imóvel.

Primeiramente, oferta e procura são muito mais que duas simples palavras. É uns dos conceitos mais importantes da economia do país.

Segundo o estudo de Adam Smith, feito no século 18 sobre o acúmulo de riquezas e o capitalismo:

Um produto com grande oferta, mas com pouca procura terá o preço reduzido, depreciado. Entretanto um produto com pouca oferta, porém muita procura, terá seu valor elevado.

A Riqueza das Nações – Adam Smith

É dessa forma, que o mercado imobiliário se auto regula até hoje. Isso tanto para o valor do aluguel dos imóveis quanto para o valor de venda.

Em outras palavras: Quanto mais imóveis estiverem disponíveis para alugar no mercado e menor for a procura, a tendência é que valor caia. E vice e versa.

Porque há variações regionais no valor do aluguel de um imóvel

Além disso, a variação de valor do aluguel por região é diretamente influenciada pelo preço do metro quadrado dos imóveis. Que, são determinados entre outros fatores, também pela localização do mesmo.

Assim, uma região com maior desenvolvimento econômico, provoca a instalação de novas empresas, por isso, a densidade populacional é maior. E a demanda por moradia mais alta. Ou seja, maior procura.

Levando em conta também que em regiões mais desenvolvidas a renda per capita é mais elevada e por isso, a população tem em média mais recursos para comprar ou alugar um imóvel. Por esse motivo, os valores sofrem oscilações e quase sempre são maiores nessas regiões.

O mesmo vale para imóveis em cidades turísticas, como cidades litorâneas por exemplo, onde na temporada o valor de locação dos imóveis é mais alto, justamente pela alta procura.

Como o IGP-M influência no valor do aluguel de um imóvel

uma mão bem acentuada mexendo em uma calculadora, com uma caneta preta ao lado e folhas de papel embaixo.

Em primeiro lugar, o IGP -M ( Índice Geral de Preços do Mercado) é a principal variável macro da economia e que influência diretamente no valor dos alugueis.

Esse índice engloba diferentes atividades e também distintas etapas do processo produtivo do Brasil. Ou seja, ele demonstra a evolução dos negócios e o nível de atividade econômica no país.

Por isso, quando se trata do valor do aluguel de um imóvel o IGP-M é o maior indexador dos contratos de aluguel residenciais e comerciais.

Leitura complementar: Reajuste de aluguel: Saiba como calcular corretamente

O que levar em conta para fazer o cálculo do valor de aluguel

Veja alguns fatores que você deve observar e levar em conta para avaliar o valor do aluguel de um imóvel:

  • Preço do metro quadrado da região
  • Estado e idade do imóvel
  • Quantidade de cômodos
  • Localização (próximo à transportes públicos?)
  • Sistema de segurança (portarias e porteiros, alarme, câmeras)
  • Valor do condomínio
  • Valor do IPTU
  • Preço dos imóveis similares na região
  • IGP-M do mês acumulado

Contudo você deve utilizar um método comparativo para calcular o valor do aluguel. Ou seja, determinar o valor do aluguel por meio de uma comparação direta do valor de aluguel de outros imóveis semelhantes. Dessa forma é claro, que se deve considerar as diferenças entre eles.

Outra forma praticada no mercado imobiliário é sem dúvida o percentual de acordo com o valor de venda do imóvel. Anteriormente, era comum ser utilizado 1% do valor de venda, ou seja, se o imóvel custa R$ 100 mil o valor de locação será de R$ 1 mil.

Entretanto, pode-se observar um declínio dessa prática, onde encontramos atualmente uma oscilação de 0,5% à 0,75% do valor de venda do imóvel sendo cobrado como aluguel.

Como calcular o reajuste do aluguel

Uma balança com um cifrão de um lado e uma casa do outro. Onde a casa é mais pesada que o cifrão e a balança está caída para esse lado.

De acordo com a lei n° 8.245, art. 18 é lícito que o locador e o locatário determinem, de comum acordo, um novo valor para o aluguel. Entretanto, existem casos em que não se sabe ao certo, como fazer isso.

Comumente, os reajustes são baseados de acordo com o IGP-M acumulado do ano. Ou seja, o cálculo de reajuste anual do valor de aluguel é realizado pelo acumulado dos últimos 12 meses.

Porém, se não houve acordo entre ambas as partes, novamente será solicitado um perito avaliador, no caso o corretor de imóveis ou até mesmo um engenheiro civil para expedir um laudo, sobre as condições do imóvel e valor adequado para locação.

No caso dos corretores de imóveis, é emitido um parecer técnico de avaliação mercadológica.

Direitos e deveres do locador e locatário de um imóvel

É importante que você esteja ciente dos deveres e direitos dos locadores, e locatários de imóveis. Não que isso vá interferir na forma como deve avaliar o valor de aluguel do imóvel.

  • Locadores de imóveis urbanos:
    Tem o direito de exigir garantia como condição para a locação do imóvel. Por exemplo: Seguro fiança, caução ou fiador.
  • Locadores tem direito a realizar visitas:
    Bem como solicitar que outras pessoas visitem o imóvel, claro, com prévio acordo de dia e horário com o locatário.
  • Locadores devem emitir descrição sobre a situação do imóvel:
    Caso o locatário peça, é dever do locador emitir um documento, onde deve estar descrita a situação do imóvel antes da locação, como por exemplo, defeitos internos ou falta de manutenção.
  • Locadores arcam com despesas extraordinárias:
    Como por exemplo, adicionais no valor do condômino

Já os locatários:

  • Locatário tem o direito de preferência:
    No caso do locador querer vender o imóvel, deve primeiro ser oferecido ao locatário.
  • Locatário tem o direito à cláusula de vigência:
    O locador não pode despejar o locatário, sob hipótese alguma, caso o contrato ainda esteja vigente e o pagamento correto.
  • Locatário deve cuidar do imóvel:
    É dever do locatário cuidar do imóvel como seu próprio, podendo, caso contrário arcar com as despesas de reparo por má utilização.
  • Locatário não pode fazer reformas ou alterações:
    Sem prévio acordo com o locador o locatário deve permanecer no imóvel com a disposição que ele tem, não podendo assim interferir interna ou externamente na obra.

Por fim

Após a compreensão de todos esses fatores, ficará com certeza muito mais fácil para você, corretor de imóveis, ajudar seu cliente a fazer o melhor negócio, seja ele o locador ou o locatário do imóvel.

Você utiliza alguma técnica diferenciada para avaliar o valor do aluguel de um imóvel? Conte para nós

Boa sorte e boas vendas!

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