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Certamente um assunto polêmico. Tanto entre corretores de imóveis quanto em proprietários e compradores.

Você sabe como funciona a Permuta de Imóveis , como devem ser pagos seus honorários e principalmente o que deve estar disposto em contrato?

Vamos esclarecer nesse artigo da forma mais fácil possível tudo que o corretor de imóveis precisa saber sobre permuta imobiliária.

Para saber tudo a respeito da profissão leia também: Corretor de Imóveis de Alta Performance

O Que Significa Permuta de Imóveis

Permuta de imóveis tem o mesmo significado que troca ou escambo, juridicamente falando. Isso significa que é o ato ou ação de adquirir um novo bem por meio da troca de um atual.

Podendo acontecer ainda a ‘torna’ que significa pagamento em espécie da diferença de valores. E ainda assim, se caracteriza como permuta de imóveis.

Aplicação do Conceito de Permuta de Imóveis

Toda vez que o proprietário de um imóvel (inclusive construtoras e incorporadoras) contratam um corretor de imóveis para intermediar a venda eles acordam entre si, quais o termos relevantes e aceitáveis para essa negociação.

Portanto, é de responsabilidade do proprietário alertar o corretor sobre a possibilidade de aceitar ou não uma permuta.

Em caso de aceitação o corretor de imóveis ainda deve se informar sob quais os critérios para aceitar essa permuta.

Leitura Obrigatória: Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado: O que você precisa saber

Ou seja:

• Aceita imóvel de menor valor
• Imóvel apenas de valor igual
• Aceita outro bem como parte de pagamento

Além disso, no caso de negociações entre construtoras e proprietários de terrenos há a opção de haver uma permuta com obrigação de fazer.

Que significa, que o pagamento referente a compra daquele terreno será feita pela construtora em forma de imóveis no seu empreendimento. Quando pronto.

E nessa negociação, por sua vez, é imprescindível que o corretor de imóveis mencione no contrato essa obrigação, inclusive com a incisão de multas em caso de não cumprimento.

Além da intermediação, o corretor de imóveis é responsável pela avaliação justa e negociação de valores para aceitação de ambas as partes. Já que sabemos que “cada proprietário se puder, supervaloriza seu imóvel“.

Custos Inerentes à Transações com Permuta de Imóveis

Voltamos ao básico para entender o que é mais complexo.

Em toda compra e venda de imóveis existem custos adicionais, principalmente com documentações que vão além do valor propriamente dito do imóvel.

Até aqui concordamos?😉

Então, em uma transação onde pelo menos 2 imóveis estão envolvidos, você concorda que esses custos padrões, serão dobrados?

E por sua vez, cada proprietário deverá arcar com seu próprio custo. Digo isso porque, em uma permuta não há diretamente a caracterização de ‘comprador’. Ou seja, ambos são proprietários, trocando de bens.

Então, vamos aos custos:

• Toda negociação de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos deverá ser feita através de escritura pública.
• Ambos os proprietários precisam ‘trocar’ o direito de propriedade no cartório de registro de imóveis.
• Ambas as matriculas, precisam ser alteradas.

Para o cartório, não “existe” a permuta. A documentação é feita sempre como ‘compra e venda’. E os custos, de acordo.

Comissão Imobiliária em Caso de Permuta

Certamente, nesse ponto é onde aparecem as maiores dúvidas e preocupações de todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária com permuta de imóveis.

Então, vamos esclarecer. Primeiramente com embasamento na lei:

De acordo com a Lei n° 10.406/02 em seu Art. 533 do Código Civil Brasileiro:

“Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.”

E de acordo com a Tabela de Honorários do Creci/SP em sua nota 1:

“Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram. Calculado sob o valor de venda de cada imóvel”.

Traduzindo:

“Visto que o corretor de imóveis é responsável civil e criminalmente por todo o negócio de intermedeia. E sendo impossível intermediar uma permuta sem analisar a documentação de ambos os imóveis envolvidos. Fica claro que, o corretor de imóveis está prestando seus serviços não há um proprietário, mas a dois. Portanto, nada mais justo que ser remunerado de acordo”.

Ou seja, em uma negociação de permuta o corretor de imóveis deve receber (de acordo com a tabela de honorários do Creci da sua região) a comissão referente à duas transações.

E por fim, é de responsabilidade de cada proprietário realizar o pagamento do seu percentual equivalente.

Mas, você já deve ter lido por aí, algo como por exemplo:

“O entendimento da jurisprudência é no sentido de que a comissão do corretor de imóveis deve incidir sobre o valor global da transação”.

O que significa que então, o corretor não receberia por exemplo 6% de cada parte e sim 6% sob o valor total.

Mas, vale ressaltar que a palavra jurisprudência significa apenas que existe um conjunto de decisões e aplicações da lei a favor dessa forma de pagamento de honorários.

O que atualmente, deixa de ser verdade. Já que de acordo com o Tribunal de Justiça de diversos estados do Brasil, na permuta, os honorários seguem o que indica a tabela do Creci e o Art. 533 do Código Civil.

E porque o corretor de imóveis recebe a comissão sob as duas transações?

Ora, porque se o “vendedor” não aceitasse como forma de pagamento outro imóvel. O então “comprador” iria precisar vender seu imóvel para ter o valor em espécie. E para isso, iria utilizar os serviços de um profissional imobiliário que por sua vez, seria devidamente pago pelos serviços prestados.

Por fim, apenas um alerta:

“Se o corretor de imóveis cobrar seus honorários apenas de uma das partes ele estará infringindo o Código de Ética e pode ser denunciado ao CRECI como concorrência desleal – sofrendo assim uma punição administrativa”.

Como Fazer o Contrato de Compra e Venda com a Permuta de Imóveis

Para realizar o contrato de compra e venda de imóveis onde foi realizada uma permuta é de responsabilidade do corretor:

• Verificar a documentação e legalidade dela de ambos os imóveis
• Incluir no contrato quais os termos acordados para a permuta
• Haverá ou não torna (se sim, de qual valor e forma de pagamento)
• Citar se móveis ou utensílios estarão inclusos na permuta de imóveis
• Deixar evidente multa em caso de não cumprimento das regras dispostas no contrato, assim como seu valor
• Em caso de permuta com obrigação de fazer discriminar todas as informações do imóvel que deve ser entregue, bem como valor, localização, metragem e etc.
• Evidenciar quais os honorários do corretor de imóveis, bem como as partes que irão pagar.
• Se certificar que o contrato está devidamente assinado também por duas testemunhas (em caso de não realizar por escritura pública).

Em caso de dúvida, indicamos que você procure um advogado especializado em direito imobiliário para auxiliar na confecção de um bom contrato de compra e venda de imóveis com permuta.

Para encerrar, utilize os comentários abaixo para expor sua opinião ou dúvidas sobre a permuta de imóveis.