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Você está prestes a concretizar uma venda. E agora, chega a parte burocrática, o contrato de compra e venda de imóvel parcelado.

A compra e venda de um imóvel não exige um pagamento imediato e à vista. Uma vez que, trata-se de um bem com valor agregado mais elevado.

Por esse motivo, é elaborado o contrato de compra e venda de imóvel parcelado. Para que, dentro da lei, fique resguardado tanto o direito do comprador quanto do vendedor quando se refere à propriedade do imóvel.

Hoje vamos abordar um pouco mais de perto esse assunto, que ainda pode gerar muitas dúvidas entre corretores de imóveis e seus clientes.

O que é o Contrato de Compra e Venda de Imóvel

imagem de um contrato de compra e venda de imóvel parcelado.

O contrato de compra e venda de imóvel é um instrumento particular, que funciona em forma de compromisso expresso entre comprador e vendedor. Onde um, se compromete a entrega e transferência de propriedade do imóvel e outro, com o compromisso de pagamento ininterrupto até quitação do bem.

No contrato de compra e venda ficam estabelecidos todos os valores que devem ser quitados para a efetiva compra do imóvel. Bem como, particularidades legais, acordadas anteriormente entre comprador e vendedor.

Tais como:

  • Valor de entrada
  • Quantidade de parcelas
  • Forma de pagamento
  • Valor das parcelas
  • Multas por inadimplência
  • Desistência

Todos esses elementos juntos, que formam o contrato de compra e venda de imóvel são em formas leigas: As regras para comprar ou vender um imóvel fixada entre duas partes.

Leitura complementar: O Que É a Matricula de um Imóvel? Entenda!

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado em Cheques

Como citamos no inicio do artigo, a compra de um imóvel quase sempre acontece de forma parcelada.

Por isso, existe a possibilidade de realizar esse parcelamento em cheques fica à critério do comprador (se assim o possuir) e sobretudo do vendedor, em aceitar.

Dessa forma, para pagamentos parcelados em cheque podem e devem ser realizadas pesquisas nos serviços de proteção ao crédito.

Então, deve também constar no contrato de compra e venda do imóvel que o mesmo foi parcelado em cheques e especificar o número sequencial dos cheques, banco, agência e etc.

Portanto, caso não haja cumprimento do pagamento por parte do comprador, deve ser expressado no contrato quais medidas cabíveis e legais serão tomadas quando inadimplente.

De certo, não é comum realizar a compra integral de um imóvel apenas com parcelas em cheques pré datados.

Entretanto, isso pode ocorrer em parcelas de entradas, ou em caso de empreendimentos novos, a emissão do cheque pode ser feita para cobrir custos de parcelas anuais, semestrais ou até na entrega das chaves.

De qualquer forma, fica sempre a critério das partes a aceitação dessas condições. Sendo assim, você como corretor de imóveis pode citar a possibilidade mas de forma alguma obrigar a utilização.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Financiado pela Caixa

Uma das maneiras mais comuns para adquirir um imóvel é através do financiamento bancário.

Por sua vez, o contrato de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa é padrão. Nele constam informações do vendedor, comprador e também da instituição bancária que está cedendo o valor para a compra. No caso a Caixa Econômica Federal.

Nesse caso, consta no contrato de compra e venda que a Caixa é quem detém o direito de propriedade do imóvel, que cede ao ‘comprador’ por meio de financiamento. Isso se chama alienação fiduciária e indica que o credor é o banco.

Onde pairam muitas dúvidas ainda entre corretores de imóveis é justamente a possibilidade de concretizar a venda de um imóvel que já possui um financiamento bancário com a Caixa, ou com qualquer outro banco.

Lembrando que, de acordo com a lei vigente no Brasil, só é possível vender um imóvel cuja a propriedade consta em seu nome.

O que no caso, citado acima, não acontece. Mais uma vez, em caso de financiamento bancário, quem detém a propriedade do imóvel até a quitação do mesmo é o banco.

Então, como Vender um Imóvel Financiado pela Caixa?

Para vender um imóvel financiado pela Caixa existem 3 caminhos, quando a compra for à vista (por meio de quitação do débito), quando a compra for financiada pela Caixa (transferência de débito) ou quando a compra for financiada por outro banco.

Veja um pouco mais sobre todos os casos, a seguir:

Quando a compra do imóvel financiado for feita à vista

Quando o pagamento do “novo comprador” for integral, à vista, o vendedor tem a possibilidade de entrar em contato com o banco financiador, solicitar um boleto de quitação do débito habitacional e por sua vez realizar o pagamento.

Assim que a quitação do imóvel é realizada o banco emite uma carta, declarando que o imóvel se encontra legalmente quitado e livre de débitos.

Com essa carta em mãos, basta ir até o Cartório de Registro de Imóveis da cidade para a liberação do gravame da alienação fiduciária na matricula do imóvel.

Ou seja, é transferida a propriedade do imóvel para o nome do “vendedor”. E á partir desse momento, ele tem direito à venda do imóvel.

Vale ressaltar que nesse caso, o vendedor do imóvel recebe apenas a diferença entre:

Valor cobrado pelo imóvel – Valor pago para a quitação do financiamento.

Quando a compra do imóvel financiado for feita através de outro financiamento bancário

No caso do novo comprador optar por realizar a compra através de um financiamento bancário. O banco que cedeu o financiamento ao “vendedor” deverá estar envolvido na transação.

Em primeiro lugar o banco vai fazer uma avaliação de crédito em nome do novo comprador, bem como apurar todos os débitos e descontos vigentes para a quitação do imóvel por parte do vendedor.

Caso esteja tudo certo, um novo contrato de compra e venda de imóvel parcelado será feito e:

  • O antigo comprador – entra como figura de vendedor atual
  • O novo comprador – entra como comprador
  • A instituição bancária – entra como credora

Neste contrato, já consta que parte do crédito liberado será utilizado para quitar a dívida do financiamento anterior.

Feito isso, o banco:

  • Faz a liberação do documento para baixa do gravame
  • E um novo contrato de compra e venda de imóvel financiado é registrado com nova alienação fiduciária

Quando registrado em cartório, o vendedor recebe o valor que lhe cabe pela venda do imóvel.

Quando a compra do imóvel for feita através de financiamento com outro banco

Nesse caso, quando o novo comprador deseja realizar a compra do imóvel através de um financiamento bancário com uma instituição diferente da que detém a propriedade do imóvel atualmente.

Nesse procedimento o saldo devedor deve ser verificado pelo banco do “vendedor” e informado para o banco do “comprador” para elaboração do contrato. Isso é chamado de interveniência creditícia dos dois bancos.

O banco do novo comprador transfere o valor referente a quitação do débito habitacional para o banco do vendedor e o mesmo, faz a liberação da quitação para baixa do gravame.

Dessa parte em diante, o procedimento no cartório de registro de imóveis é o mesmo citado anteriormente.

Para verificar o valor de amortização

Assim, se quiser certificar que o valor da amortização do financiamento imobiliário está correta, existem calculadoras online onde você pode inserir alguns dados do contrato de compra e venda de imóvel financiado e obter o resultado.

No mais, procure a ajuda de um contador ou contabilista.

Leitura complementar: Nunca Mais Sofra com o Contrato de Aluguel. Aprenda a Fazer um Agora

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado em Promissórias

É possível ser feito um contrato de compra e venda de imóvel parcelado em notas promissórias. Porém, não em seu valor integral. Mas, algum débito em escala menor após o pagamento de entrada.

Por exemplo:

O comprador tem 80% do valor do imóvel para pagamento à vista (ou já pré aprovado em financiamento) e deseja pagar os 20% faltantes em notas promissórias.

Nesse caso, a nota promissória é vinculada a um contrato de compra e venda de imóvel , em caráter pro- solvendo. Constituindo-se assim, uma garantia para o caso de inadimplência por parte do devedor.

Entretanto, aconselhamos que você conte com o auxilio de um profissional de direito imobiliário para melhores orientações sobre o assunto e inclusive a elaboração do contrato de compra e venda do imóvel nesse caso.

Como Deve ser um Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel, deve ser completo. Abrangendo todas as informações que são pertinentes a venda e pagamento do imóvel em questão.

É fundamental que as obrigações e direitos das partes envolvidas na transação fiquem bem claras.

O que Deve ter no Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Primordialmente, todo contrato de compra e venda para um imóvel, deve conter:

  1. Dados do vendedor (nome, endereço, número dos documentos pessoais, estado civil e etc)
  2. Dados do comprador (nome, endereço, número dos documentos pessoais, estado civil e etc)
  3. Em caso de imóvel financiado dados da instituição bancária que será a credora
  4. Informações completas sobre o imóvel (endereço, matrícula, valores, metragem e etc)
  5. Informações sobre a forma de pagamento (valor de entrada, saldo parcelado, quantidade de parcelas, data do primeiro e último pagamento e etc)
  6. Especificar qual a data que será entregue o imóvel (importante para compra de imóveis na planta)
  7. Multas
  8. Assinatura de todas as partes
  9. Assinatura de pelo menos 2 testemunhas

Como Elaborar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado

Primeiramente, para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel parcelado você pode utilizar alguns modelos prontos. Ou então, solicitar à um advogado (ou departamento jurídico da imobiliária) para a criação de um.

Além dos itens que citamos anteriormente que devem conter em um contrato, vale ressaltar alguns pontos importantes que você precisa saber. Inclusive para prestar um atendimento completo aos seus clientes:

Cláusula de Contrato Irrevogável ou Irretratável:

De acordo com o Código Cível Brasileiro, em seu artigo 417 essa prerrogativa é referente a renúncia ao direito de arrependimento.

Por exemplo:

O presente contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando-se as partes por si e seus sucessores. É vedado o arrependimento e admitida a sua rescisão apenas nos casos previstos em lei.

Multa por quebra de contrato

Há possibilidade de cobrar uma multa por quebra de contrato? Sim, se ela estiver estipulada dentro do contrato de compra e venda de imóvel e dentro da lei.

Na maioria dos casos isso acontece quando há a desistência por parte do comprador de um imóvel na planta.

Então, nesse caso a multa aplicada pode chegar até 25% do valor total já pago pelo comprador ou vendedor, caso esse total seja igual ou superior à 30% do valor do imóvel.

Artigo 420 do Código Cível Brasileiro

No caso, de constar uma cláusula no contrato de compra e venda de imóvel parcelado com base no artigo 420 do Código Cível ela dá o direito de arrependimento para qualquer das partes.

Portanto, o sinal terá função única indenizatória. Então, quem deu (o sinal) o perde em benefício da outra parte ou quem recebeu (o sinal) deve devolve-lo pelo mesmo motivo.

Como Registrar o Contrato de Compra e Venda do Imóvel Parcelado

Imagem da fachada de um cartório de registro de imóveis. Para registrar o contrato de compra e venda de imóvel parcelado.

De acordo com o artigo 1245 do Código Cível Brasileiro o comprador só passa a deter a propriedade do imóvel após registrar o contrato de compra e venda no cartório de registro de imóveis da sua região.

Se o valor do imóvel ultrapassar 30 salários mínimos. O contrato de compra e venda de imóvel deve ser celebrado por escritura pública, como diz no artigo 108 do Código Cível.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Para registrar o contrato de compra e venda do imóvel basta levá-lo devidamente assinado ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Vale ressaltar também que algumas taxas devem ser pagas para realizar o registro de compra e venda do imóvel.

Por exemplo:

Para um imóvel no valor de R$ 700 mil por exemplo na cidade de São Paulo o valor total de custos indiretos somados podem chegar à 19 mil reais.

Os principais custos são:

  • ITBI ( pode variar de cidade para cidade)
  • Escritura pública (cobrada pelo cartório)
  • Registro do imóvel (cobrado pelo tabelionato de notas)

De acordo com o CRECI/SP essas custas ficam em torno de 4% sobre o valor total do imóvel e normalmente, não ultrapassam isso.

Agora que você já entende de forma ampla as obrigações e direitos em um contrato de compra e venda de imóvel parcelado. Certamente, ficará mais fácil lidar com essa parte burocrática de maneira menos cansativa.

Você deseja de algum tipo de informação complementar sobre o assunto? Deixe sua pergunta para nós!

Boa sorte e boas vendas.

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7 Comentários

  1. Suely Barbeiro

    Olá Paola!

    Vou dar um entrada e parcelar diretamente com a proprietária, porém o apartamento ainda não está pronto, será entregue em novembro de 2021. Essa negociação é possível? O que garante que no final do o apartamento será entregue a mim quando estiver pronto? Obrigada!

    • Paola Santoro

      Oi Suely,

      Um contrato bem feito deve te assegurar sobre todas essas questões.
      O ideal é que você esteja acompanhada de um corretor de imóveis especialista ou de um advogado.
      Para entender exatamente todas as cláusulas.

      Porém, antes de comprar um imóvel na planta, aconselho que você pesquise sobre a construtora e seu histórico, afinal, esse não deve ser o primeiro empreendimento dela.
      Dessa forma você já tem uma segurança a mais.

      Se o parcelamento for feito direto com a construtora, quando entregue as chaves (se você já tiver quitado) lembre-se de fazer a transferência do imóvel no Cartório, para validar você como proprietária.

      Se o seu parcelamento for feito com uma terceira pessoa, vale pesquisar se a construtora pode homologar essa transferência de dívida.
      Assim, você tem um documento em mãos para se sentir mais segura.

      Espero ter te ajudado.
      Um abraço!

  2. Alexander

    Bom dia!

    tem limite para comprar financiado direto com o proprietário através do contrato de compra e venda parcelado, em vez de no banco ?

    a casa não é sua até quitar ? é seguro ?
    como funciona nesse caso ?

    agradecido

    • Paola Santoro

      Olá Alexander,

      Você quer dizer limite no valor do imóvel? Se for isso, não. Você pode fazer a compra do imóvel de qualquer valor e parcelar o pagamento em acordo com o proprietário do imóvel. Sem problemas!

      Quanto a sua segunda pergunta, sim, é de praxe. A transferência de propriedade só é feita mediante ao comprovante de quitação. Seja ela feita através de um financiamento bancário ou em parcelamento direto com o proprietário.

      Nesse caso, deve ser realizado um contrato de compra e venda com uma cláusula indicando que a após o pagamento será feita a transferência de propriedade.

      Espero ter ajudado.

      Abraços!

  3. Fabiola Guima

    É possível fazer um contrato particular de compra e venda sem entrada a vista e com pagamento do valor acordado após a avaliação bancária?

    • Paola Santoro

      Oi Fabíola,

      É possível sim fazer um instrumento particular de compra e venda independente do seu valor e isso vai viabilizar a formalização do negócio.

      Mas vale lembrar que para fins de registro cartorial recomenda-se a utilização de uma escritura pública, como prevê a Lei 10.406 do Código Civil.

      Além disso, para negociações imobiliárias cujo o bem ultrapassa 30 salários mínimos a escritura pública é obrigatória.

      Espero ter ajudado, um abraço! 😉

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