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Você está prestes a concretizar uma venda. E agora, chega a parte burocrática, o contrato de compra e venda de imóvel parcelado.

A compra e venda de um imóvel não exige um pagamento imediato e à vista. Uma vez que, trata-se de um bem com valor agregado mais elevado.

Por esse motivo, é elaborado o contrato de compra e venda de imóvel parcelado. Para que, dentro da lei, fique resguardado tanto o direito do comprador quanto do vendedor quando se refere à propriedade do imóvel.

Hoje vamos abordar um pouco mais de perto esse assunto, que ainda pode gerar muitas dúvidas entre corretores de imóveis e seus clientes.

O que é o Contrato de Compra e Venda de Imóvel

imagem de um contrato de compra e venda de imóvel parcelado.

O contrato de compra e venda de imóvel é um instrumento particular, que funciona em forma de compromisso expresso entre comprador e vendedor. Onde um, se compromete a entrega e transferência de propriedade do imóvel e outro, com o compromisso de pagamento ininterrupto até quitação do bem.

No contrato de compra e venda ficam estabelecidos todos os valores que devem ser quitados para a efetiva compra do imóvel. Bem como, particularidades legais, acordadas anteriormente entre comprador e vendedor.

Tais como:

  • Valor de entrada
  • Quantidade de parcelas
  • Forma de pagamento
  • Valor das parcelas
  • Multas por inadimplência
  • Desistência

Todos esses elementos juntos, que formam o contrato de compra e venda de imóvel são em formas leigas: As regras para comprar ou vender um imóvel fixada entre duas partes.

Leitura complementar: O Que É a Matricula de um Imóvel? Entenda!

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado em Cheques

Como citamos no inicio do artigo, a compra de um imóvel quase sempre acontece de forma parcelada.

Por isso, existe a possibilidade de realizar esse parcelamento em cheques fica à critério do comprador (se assim o possuir) e sobretudo do vendedor, em aceitar.

Dessa forma, para pagamentos parcelados em cheque podem e devem ser realizadas pesquisas nos serviços de proteção ao crédito.

Então, deve também constar no contrato de compra e venda do imóvel que o mesmo foi parcelado em cheques e especificar o número sequencial dos cheques, banco, agência e etc.

Portanto, caso não haja cumprimento do pagamento por parte do comprador, deve ser expressado no contrato quais medidas cabíveis e legais serão tomadas quando inadimplente.

De certo, não é comum realizar a compra integral de um imóvel apenas com parcelas em cheques pré datados.

Entretanto, isso pode ocorrer em parcelas de entradas, ou em caso de empreendimentos novos, a emissão do cheque pode ser feita para cobrir custos de parcelas anuais, semestrais ou até na entrega das chaves.

De qualquer forma, fica sempre a critério das partes a aceitação dessas condições. Sendo assim, você como corretor de imóveis pode citar a possibilidade mas de forma alguma obrigar a utilização.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Financiado pela Caixa

Uma das maneiras mais comuns para adquirir um imóvel é através do financiamento bancário.

Por sua vez, o contrato de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa é padrão. Nele constam informações do vendedor, comprador e também da instituição bancária que está cedendo o valor para a compra. No caso a Caixa Econômica Federal.

Nesse caso, consta no contrato de compra e venda que a Caixa é quem detém o direito de propriedade do imóvel, que cede ao ‘comprador’ por meio de financiamento. Isso se chama alienação fiduciária e indica que o credor é o banco.

Onde pairam muitas dúvidas ainda entre corretores de imóveis é justamente a possibilidade de concretizar a venda de um imóvel que já possui um financiamento bancário com a Caixa, ou com qualquer outro banco.

Lembrando que, de acordo com a lei vigente no Brasil, só é possível vender um imóvel cuja a propriedade consta em seu nome.

O que no caso, citado acima, não acontece. Mais uma vez, em caso de financiamento bancário, quem detém a propriedade do imóvel até a quitação do mesmo é o banco.

Então, como Vender um Imóvel Financiado pela Caixa?

Para vender um imóvel financiado pela Caixa existem 3 caminhos, quando a compra for à vista (por meio de quitação do débito), quando a compra for financiada pela Caixa (transferência de débito) ou quando a compra for financiada por outro banco.

Veja um pouco mais sobre todos os casos, a seguir:

Quando a compra do imóvel financiado for feita à vista

Quando o pagamento do “novo comprador” for integral, à vista, o vendedor tem a possibilidade de entrar em contato com o banco financiador, solicitar um boleto de quitação do débito habitacional e por sua vez realizar o pagamento.

Assim que a quitação do imóvel é realizada o banco emite uma carta, declarando que o imóvel se encontra legalmente quitado e livre de débitos.

Com essa carta em mãos, basta ir até o Cartório de Registro de Imóveis da cidade para a liberação do gravame da alienação fiduciária na matricula do imóvel.

Ou seja, é transferida a propriedade do imóvel para o nome do “vendedor”. E á partir desse momento, ele tem direito à venda do imóvel.

Vale ressaltar que nesse caso, o vendedor do imóvel recebe apenas a diferença entre:

Valor cobrado pelo imóvel – Valor pago para a quitação do financiamento.

Quando a compra do imóvel financiado for feita através de outro financiamento bancário

No caso do novo comprador optar por realizar a compra através de um financiamento bancário. O banco que cedeu o financiamento ao “vendedor” deverá estar envolvido na transação.

Em primeiro lugar o banco vai fazer uma avaliação de crédito em nome do novo comprador, bem como apurar todos os débitos e descontos vigentes para a quitação do imóvel por parte do vendedor.

Caso esteja tudo certo, um novo contrato de compra e venda de imóvel parcelado será feito e:

  • O antigo comprador – entra como figura de vendedor atual
  • O novo comprador – entra como comprador
  • A instituição bancária – entra como credora

Neste contrato, já consta que parte do crédito liberado será utilizado para quitar a dívida do financiamento anterior.

Feito isso, o banco:

  • Faz a liberação do documento para baixa do gravame
  • E um novo contrato de compra e venda de imóvel financiado é registrado com nova alienação fiduciária

Quando registrado em cartório, o vendedor recebe o valor que lhe cabe pela venda do imóvel.

Quando a compra do imóvel for feita através de financiamento com outro banco

Nesse caso, quando o novo comprador deseja realizar a compra do imóvel através de um financiamento bancário com uma instituição diferente da que detém a propriedade do imóvel atualmente.

Nesse procedimento o saldo devedor deve ser verificado pelo banco do “vendedor” e informado para o banco do “comprador” para elaboração do contrato. Isso é chamado de interveniência creditícia dos dois bancos.

O banco do novo comprador transfere o valor referente a quitação do débito habitacional para o banco do vendedor e o mesmo, faz a liberação da quitação para baixa do gravame.

Dessa parte em diante, o procedimento no cartório de registro de imóveis é o mesmo citado anteriormente.

Para verificar o valor de amortização

Assim, se quiser certificar que o valor da amortização do financiamento imobiliário está correta, existem calculadoras online onde você pode inserir alguns dados do contrato de compra e venda de imóvel financiado e obter o resultado.

No mais, procure a ajuda de um contador ou contabilista.

Leitura complementar: Nunca Mais Sofra com o Contrato de Aluguel. Aprenda a Fazer um Agora

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado em Promissórias

É possível ser feito um contrato de compra e venda de imóvel parcelado em notas promissórias. Porém, não em seu valor integral. Mas, algum débito em escala menor após o pagamento de entrada.

Por exemplo:

O comprador tem 80% do valor do imóvel para pagamento à vista (ou já pré aprovado em financiamento) e deseja pagar os 20% faltantes em notas promissórias.

Nesse caso, a nota promissória é vinculada a um contrato de compra e venda de imóvel , em caráter pro- solvendo. Constituindo-se assim, uma garantia para o caso de inadimplência por parte do devedor.

Entretanto, aconselhamos que você conte com o auxilio de um profissional de direito imobiliário para melhores orientações sobre o assunto e inclusive a elaboração do contrato de compra e venda do imóvel nesse caso.

Como Deve ser um Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel, deve ser completo. Abrangendo todas as informações que são pertinentes a venda e pagamento do imóvel em questão.

É fundamental que as obrigações e direitos das partes envolvidas na transação fiquem bem claras.

O que Deve ter no Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Primordialmente, todo contrato de compra e venda para um imóvel, deve conter:

  1. Dados do vendedor (nome, endereço, número dos documentos pessoais, estado civil e etc)
  2. Dados do comprador (nome, endereço, número dos documentos pessoais, estado civil e etc)
  3. Em caso de imóvel financiado dados da instituição bancária que será a credora
  4. Informações completas sobre o imóvel (endereço, matrícula, valores, metragem e etc)
  5. Informações sobre a forma de pagamento (valor de entrada, saldo parcelado, quantidade de parcelas, data do primeiro e último pagamento e etc)
  6. Especificar qual a data que será entregue o imóvel (importante para compra de imóveis na planta)
  7. Multas
  8. Assinatura de todas as partes
  9. Assinatura de pelo menos 2 testemunhas

Como Elaborar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Parcelado

Primeiramente, para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel parcelado você pode utilizar alguns modelos prontos. Ou então, solicitar à um advogado (ou departamento jurídico da imobiliária) para a criação de um.

Além dos itens que citamos anteriormente que devem conter em um contrato, vale ressaltar alguns pontos importantes que você precisa saber. Inclusive para prestar um atendimento completo aos seus clientes:

Cláusula de Contrato Irrevogável ou Irretratável:

De acordo com o Código Cível Brasileiro, em seu artigo 417 essa prerrogativa é referente a renúncia ao direito de arrependimento.

Por exemplo:

O presente contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando-se as partes por si e seus sucessores. É vedado o arrependimento e admitida a sua rescisão apenas nos casos previstos em lei.

Multa por quebra de contrato

Há possibilidade de cobrar uma multa por quebra de contrato? Sim, se ela estiver estipulada dentro do contrato de compra e venda de imóvel e dentro da lei.

Na maioria dos casos isso acontece quando há a desistência por parte do comprador de um imóvel na planta.

Então, nesse caso a multa aplicada pode chegar até 25% do valor total já pago pelo comprador ou vendedor, caso esse total seja igual ou superior à 30% do valor do imóvel.

Artigo 420 do Código Cível Brasileiro

No caso, de constar uma cláusula no contrato de compra e venda de imóvel parcelado com base no artigo 420 do Código Cível ela dá o direito de arrependimento para qualquer das partes.

Portanto, o sinal terá função única indenizatória. Então, quem deu (o sinal) o perde em benefício da outra parte ou quem recebeu (o sinal) deve devolve-lo pelo mesmo motivo.

Como Registrar o Contrato de Compra e Venda do Imóvel Parcelado

Imagem da fachada de um cartório de registro de imóveis. Para registrar o contrato de compra e venda de imóvel parcelado.

De acordo com o artigo 1245 do Código Cível Brasileiro o comprador só passa a deter a propriedade do imóvel após registrar o contrato de compra e venda no cartório de registro de imóveis da sua região.

Se o valor do imóvel ultrapassar 30 salários mínimos. O contrato de compra e venda de imóvel deve ser celebrado por escritura pública, como diz no artigo 108 do Código Cível.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Para registrar o contrato de compra e venda do imóvel basta levá-lo devidamente assinado ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Vale ressaltar também que algumas taxas devem ser pagas para realizar o registro de compra e venda do imóvel.

Por exemplo:

Para um imóvel no valor de R$ 700 mil por exemplo na cidade de São Paulo o valor total de custos indiretos somados podem chegar à 19 mil reais.

Os principais custos são:

  • ITBI ( pode variar de cidade para cidade)
  • Escritura pública (cobrada pelo cartório)
  • Registro do imóvel (cobrado pelo tabelionato de notas)

De acordo com o CRECI/SP essas custas ficam em torno de 4% sobre o valor total do imóvel e normalmente, não ultrapassam isso.

Agora que você já entende de forma ampla as obrigações e direitos em um contrato de compra e venda de imóvel parcelado. Certamente, ficará mais fácil lidar com essa parte burocrática de maneira menos cansativa.

Você deseja de algum tipo de informação complementar sobre o assunto? Deixe sua pergunta para nós!

Boa sorte e boas vendas.

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77 Comentários

  1. Lagoense

    Olá, é possível comprar um lote alienado em 150 parcelas com o nome no SPC E SERASA?

  2. Paulo Roberto Antoine

    Adquiri um apartamento de uma pequena construtora nas seguintes condições; pagamento mensal de R$2.000,00 mensais corrigido pela CUBSC, durante 07 anos e no final dos 7 anos tenho que quitar o saldo devedor; devido á elevação da CUBSC, ficou inviável continuar com o imóvel; a pergunta é: posso passar para um terceiro,com contrato de gaveta?
    Tenho direito á alguma devolução financeira se devolver o imóvel?
    O imóvel já estava pronto

    • Paola Santoro

      Oi Paulo,

      Existem várias regras e critérios nesses casos de desistência, o ideal é analisar de perto o contrato de preferência junto com o um advogado e ver quais são suas reais opções e o caminho mais vantajoso.

      Por alto, de maneira simplificada eu diria que depende do percentual que já foi pago proporcionalmente do imóvel. Mas, confere.

      Boa sorte.

  3. Flavia

    E possivel fazer uma escritura publica que conste a forma de parcelamento, indice de reajuste, multa. Ou seja as clausulas constantes em um contrato de compra e venda e informando que apos a quitacao o imovel sera meu?

    • Paola Santoro

      Flávio no caso da escritura pública é um assunto que eu precisaria me aprofundar mais para te orientar.

      Para não ter erro, pergunta para um advogado ai da sua região. Com certeza ele vai te ajudar.

      Um abraço.

  4. Sando

    Olá, ótimo artigo. Estou comprando um terreno rural dando 30% de entrada e parcelando o restante em 24x. Eu entendi que o contrato de compra e venda deverá ser registrado em cartório com todos os dados da transação.
    O que não ficou claro é a escritura pública, ela só deverá ser passado pro meu nome ao final da ultima parcela? – Se por ventura o vendedor falecer antes da quitação, é perigoso eu perder o lote para os herdeiros? – Qual a garantia legal que o comprador tem apenas com o contrato de compra e venda?

    • Paola Santoro

      Oi Sando,

      Isso mesmo o contrato de compra e venda com registro em cartório e assinado devidamente tem a validade necessária para garantir à você o imóvel.

      Guarde também todos os recebidos de pagamento, afinal provas nunca são de mais.

      A transferência de propriedade é uma forma do vendedor se precaver de possíveis fraudes. Por isso, não deve ser feita antes da quitação.

      Boa sorte.

      Um abraço.

  5. maria

    As notas promissórias de uma terra estão em meu nome, porém não me lembrava que havia adquirido essa terra, mais quanto o assunto veio a toma fui procurar informações e descobri que adquiri essa terra, porém as notas estão na mãos de uma advogada que não e minha advogada e está ameaçando entrar com usucapirão, porém as notas estão em meu nome e com a assinatura do meu representante como consta na escritura publica, isso e possível, sendo que a pessoa que está ameaçando tenha outro imovél?

    • Paola Santoro

      Oi Maria,

      O melhor caminho para você é procurar um advogado para te representar.

      Não tenho embasamento jurídico para te orientar nessa questão e para não correr o risco de errar, prefiro te indicar outro caminho com segurança.

      Boa sorte.

  6. Marcio

    Olá! Estou negociando a venda da minha chácara direto com a compradora ( que é advogada). Combinamos uma entrada mais 10 cheques, ela propôs pagar a entrada no ato da assinatura de um contrato particular (registrado em cartório) e no mesmo dia a assinatura da escritura pública de compra e venda. A escritura pública de compra e venda não deveria ser assinada somente ao termino dos cheques ?

  7. Camila

    Boa noite, estou comprando um imóvel financiado pela caixa mas apenas com contrato de compra e venda e o mesmo ficará no nome do vendedor por um período! Vamos dar como entrada um carro no valor de 50mil porém este será utilizado como entrada em um novo imóvel pelo vendedor!
    O vendedor pediu que fosse feito procuração já no nome da pessoa que ele está negociando! Como posso citar esta negociação no contrato de compra e venda ja que vamos passar o veículo para um terceiro é não ter problemas futuros!!

    Desde já grata!

    • Paola Santoro

      Oi Camila,

      O comum é que a compra de um imóvel através do financiamento imobiliário da Caixa Econômica o imóvel fica alienado ao banco.

      Ou seja, ele não fica nem no seu nome e nem no nome do vendedor (atual proprietário), fica em nome da Caixa e a sua responsabilidade financeira é com o banco.

      Quando quitado o imóvel o banco entrega o documento de quitação e você faz a transferência da propriedade para o seu nome no cartório.

      Nesse sentido, o automóvel que vai entrar como parte de pagamento, deve ser transferido para o vendedor (e ele faz o trâmite de revenda do automóvel).

      Espero ter ajudado.

      Um abraço.

  8. Januária

    Boa tarde Paola!
    Estou pondo para venda um imóvel de 410m² no valor de 320 mil. A situação dele é posse, então combinei com os interessados dá uma entrada de 130 mil e parcelar o restante, tipo um financiamento, qual(is) cláusulas eu preciso incluir nesse contrato de compra e venda que me assegure contra uma possível inadimplência por parte do comprador?

    • Paola Santoro

      Oi Januária,

      Nesse caso, você precisa descriminar no contrato a forma de pagamento dessas parcelas (cheques, notas promissórias, etc)

      A data correta que elas devem ser quitadas, multas por atraso no pagamento e por fim uma cláusula de inadimplência, garantindo à você ou a retomada do imóvel ou a execução desses valores em juízo.

      Mas, não faça isso sozinha. Peça o auxilio de um especialista. Pode ser um corretor de imóveis ou um advogado.

      Boa sorte!!

  9. Lais

    Oi Paola, boa tarde!
    Uma dúvida. Estou vendendo um terreno. O valor que anunciamos, estavamos contado para pagamento a vista.
    Porém a imobiliaria me vez agora uma proposta de um comprador, para pagamento parcelado em 4x.
    Qual cuidado devo tomar? Tenho receio de o cliente não pagar todas as parcelas e a gente sair no prejuizo.

    • Paola Santoro

      Oi Lais,

      A proposta parece realmente tentadora.

      Já que você vai realizar a venda com a segurança e intermédio da imobiliária, não precisa se preocupar.

      Eles preparam um contrato para você garantindo a retomada do imóvel (se for necessário) em caso de inadimplência.

      Vai fundo!!

  10. Ronaldo Marcos Salomão

    Estou comprando um imóvel no valor de 300 mil com 40 mil de entrada e 130 parcelas de 2000 mil direto com o proprietário como faço pra garantir a não desistência da venda por parte dele e onde faço este contrato obrigado.

    • Paola Santoro

      Oi Ronaldo,

      Se a compra está feita sem a intermediação de um profissional responsável, no caso o corretor de imóveis

      Você precisa pagar um advogado para redigir o contrato e depois das assinaturas é só reconhecer em cartório.

  11. ELLEN COSTA

    Comprei um imóvel no valor de 80 mil com entrada de 20mil. Porém não me atentei que em 30 dias teria que pagar a primeira parcela . Pra mim seria depois que assinasse a promissória contaria 30 dias depois. Qual valor da taxa de juros que pessoa pode cobra na parcela que não foi paga no valor de 100 mil .

    • Paola Santoro

      Oi Ellen,

      Não entendi muito bem de onde veio o valor final de 100 mil.

      Mas, o valor do reajuste em caso de atraso deve ficar descriminado no contrato de compra e venda que você assinou.

      Dá uma olhada nele. Caso não exista e você se sinta lesada, procure um advogado da sua confiança.

      Um abraço.

  12. Gislene

    Paola como faço um contrato de venda com professores em que entrada foi 18 wheels restante financiado em promissores como faço isso contrato?

  13. JOÃO VITOR

    Olá Paola, boa tarde! Estou comprando um loteamento direto com o proprietário. O acordo seria uma entrada de 10.000 mais 50 parcelas de 1.000, totalizando 60.000 (valor total). Tenho interesse em comprar com uma outra pessoa para diminuir o valor e a gente então dividiria o terreno em dois.

    Gostaria de saber os tramites legais dessa operação, tendo em vista que não terá intermediários, pois a compra é direto com o proprietário da área loteada e se é possível que o terreno seja passado para o nome das duas pessoas compradoras, ou se toda a negociação terá que ser feita em nome de um comprador e depois da posse da propriedade, aí sim teria como fazer o desmembramento.

    Desde já, muito obrigado!

    • Paola Santoro

      Oi João,

      Parabéns pela sua compra!!

      Nesse caso, você pode fazer um contrato de compra e venda, discriminado os pagamentos, valores e etc.

      E também, incluir no contrato os dados dos dois compradores (você e seu colega).

      Assim, quando quitado o terreno, ambos serão os novos proprietários.

      Não esqueça de alterar a matrícula do imóvel!!!

  14. CRISTINA BOCUCCI

    Olá boa tarde gostaria de tirar uma dúvida vendi um terreno com contrato de compra e venda vendi parcelado porém o comprador não pagou nem 30% e vendeu o mesmo para outra pessoa ele pode fazer isso ?

    • Paola Santoro

      Oi Cristina,

      A dívida nesse caso deveria ser repassada para o novo comprador e o contrato refeito (se não fosse quitado).

      Eu te aconselho a procurar o corretor que fez a venda ou até mesmo um advogado especializado na área para te orientar.

      Boa sorte!

  15. Jardenia

    Boa noite,

    Quero vender um Lote com 7 terrenos. Qual seria a melhor forma de receber o pagamento?
    Se fosse por boleto bancário, o banco se responsabiliza de cobrar, caso o comprador venha atrasar?
    Existe um contrato para esse operação, se vendesse em 100x?

    • Paola Santoro

      Oi Jardenia,

      Nesse caso existem algumas opções.

      Você pode vender através de notas promissórias (que podem ser executadas no cartório caso o comprador não honre com os pagamentos)
      Pode vender através de um financiamento bancário (você recebe o valor integral e o comprador assume as parcelas com o banco diretamente)
      Você pode fazer o parcelamento até em cheques se quiser (o mesmo pode ser protestado caso não haja o pagamento)

      Tudo vai de acordo com a sua necessidade de vender e receber e a da disponibilidade do comprador. Converse com ele e encontre o melhor caminho para ambos.

      Um abraço.

  16. Joyce Pessoa

    Vou vender um terreno parcelado e sem juros, mas tenho medo da inflação ser muito grande e desvalorizar muito o dinheiro. Como posso fazer a cláusula para fazer a atualização das parcelas caso a inflação seja muito maior que o normal?

    • Paola Santoro

      Oi Joyce,

      A minha sugestão é que você se aconselhe diretamente com um advogado especializado na área imobiliária.

      Mas, você propor no contrato pequenos reajustes anuais por exemplo, para cobrir alguma eventual inflação.

      Um abraço.

  17. Fátima

    Paola, bom dia!
    Comprei um apartamento financiado por outro banco, assinei um instrumento particular de compra e venda, em que dei o sinal e que pagarei uma parcela à vista, para o vendedor, no ato da assinatura do contrato de financiamento com meu banco, porém o vendedor quer que conste um adendo de uma cláusula em que terei o prazo máximo de 90 dias para quitar o valor que está sendo financiado pelo banco. Entendo, que no ato da assinatura do contrato de financiamento, é o banco que terá a responsabilidade de pagar ao vendedor, o restante do valor financiado, e eu ficarei devendo ao banco. Caso o Banco não pague, então, que o Vendedor acione o banco. Por que tenho que assinar uma cláusula que tenho 90 dias para quitar o restante do valor que está sendo financiado? Não estou achando isso correto. Obrigada desde já

    • Paola Santoro

      Oi Fátima,

      Na realidade você não tem que assinar o contrato se discorda com alguma cláusula, por isso é muito importante ler e entender todas elas.

      Faz total sentido a sua objeção e talvez essa seja apenas uma preocupação do atual proprietário.

      Você pode tentar acertar essa questão com ele ou, solicitar a orientação de um advogado especialista para reformular o contrato se for o caso.

      Espero que dê tudo certo.

      • Fátima

        Paola,
        Muitíssimo obrigada pela rapidez na sua resposta, o que demonstra comprometimento com sua profissão, transmitindo `credibilidade às pessoas. Parabéns!

    • Fátima

      Paola,
      Muitíssimo obrigada pela rapidez na sua resposta, o que demonstra comprometimento com sua profissão, transmitindo `credibilidade às pessoas. Parabéns!

  18. Ademir

    Boa noite o dono do terreno tem contrato de compra e venda ele dividiu o terreno ao meio e mora na cidade como compra está parte como ele diz com segurança para não perde sendo que vou dá uma entrada e pracela z
    2

    • Paola Santoro

      Oi Ademir,

      Nesse caso o ideal é que a divisão do terreno tenha sido regularizada no cartório de imóveis da região.

      Caso isso tenha acontecido, essa metade do terreno deve ter sua própria matrícula. E no contrato de compra e venda deve contar essa numeração.

      No mais, minha primeira sugestão é que você faça a transação através de um corretor especializado ai na sua região, para maior segurança.

      Espero ter ajudado.

      Um abraço.

  19. Ana Paula

    Olá! Minha dúvida é o seguinte, comprei uma casa parcelada em promissórias, o proprietário me disse que não necessita do contrato em cartório. Tenho alguma segurança só com as promissórias?

    • Paola Santoro

      Oi Ana Paula,

      Você até tem um certo tipo de segurança, já que as promissórias pagas valem como comprovantes e provas de quitação.

      Contudo, eu te aconselho à procurar um advogado especialista em direito imobiliário para se certificar da necessidade ou não do contrato registrado.

      Um abraço.

  20. Rodrigo

    Estou negociante um Apto de 550mil
    Poderia realizar o pagamento da seguinte forma:
    Sinal: 15mil
    Fgts: 35mil
    Financiamento Bancário: 440mil (80%)
    Parcelamento com Vendedor: 30x de 2mil

    Minha dúvida é se posso negociar o parcelamento de parte da Entrada com o Vendedor

    • Paola Santoro

      Oi Rodrigo

      Tudo é uma negociação, se o vendedor aceitar o parcelamento da entrada e tudo estiver devidamente registrado no contrato,

      nada te impede. Mas, lembre-se faça isso com a ajuda de um corretor de imóveis especialista, para não haver erros.

      Um abraço.

  21. Viviam

    Olá,
    Estou vendendo uma área grande para uma construtora que fará imóveis para vender minha casa minha vida. Pelo valor alto eles ofereceram entrada e mais 10 parcelas. Acontece que para a construção eles exigem já na entrada passar a escritura do terreno. Gostaria de saber qual forma (além do contrato) posso me garantir, já que passarei a escritura antes do pagamento total do terreno. Um amigo da área jurídica comentou sobre hipoteca da área junto ao cartório. Mas não sei se existe outra opção mais segura. Obrigada

    • Paola Santoro

      Viviam,

      Sua pergunta é realmente bem complexa.

      Eu no seu lugar iria procurar e pagar por um advogado especialista em direito imobiliário.

      Certamente existem alternativas que te deixaram segura e confortável para realizar a transação.

      Porém, de verdade não sei te indicar quais são elas.

      Boa sorte e um abraço.

  22. Gabriel

    boa noite meu nome é Gabriel quero vender minha casa porém o dono do terreno faleceu ele era meu tio fiz minha casa no terreno dele com permissão ele não tem herdeiros tenho os documentos todos do terreno escritura no nome dele como fazer para vender

    • Paola Santoro

      Oi Gabriel,

      Sem uma assessoria jurídica eu diria para você que será necessário fazer um inventário.

      Porém, procure um corretor de imóveis ou imobiliária da sua região que com certeza eles vão te ajudar

      com todas as etapas necessárias.

      Boa sorte.

      Um abraço.

  23. Eli Almeida

    Boa noite!
    Se eu fizer uma venda de imóvel parcelado com pagamento em seis cheques, dando a posse para o comprador já morar no imóvel, sem passar a escritura até o total pagamento da venda, e ele não pagar uma prestação por insuficiência de fundos no cheque, e caso o comprador não querer sair da casa, terei que ingressar na Justiça para tirá-lo da casa, mesmo constando no contrato de compra e venda de imóvel parcelado a saída dele ?

  24. Jam Amaral

    Estou vendendo um terreno em condomínio e a corretora fez o contrato entre particulares, contudo não consta cláusula de desistência ou de vencimento/recisão por inadimplência e nem a data de pagamento da entrada que seria paga por carta de crédito de consorcio imobiliário, consta apenas uma cláusula de que se alguma das partes descumprir o contrato irá pagar 30% do valor da venda. Pode um contrato entre particulares ter uma multa de 30%? Ainda não recebi qualquer valor e a compradora já descumpriu o contrato, pois não efetuo o pagamento da primeira parcela que seria dia 20/12/2020, a corretora não me entregou via original do contrato e a entrada não foi paga pois a compradora não entregou os documentos necessários no Banco. Tem como rescindir este contrato, através de notificação via AR ou distrato? O condomínio já transferiu a posse do terreno para a compradora que já pagou uma taxa do condomínio, mas ainda não foi feita escritura.

    • Paola Santoro

      oi Jam,

      Quanto a sua pergunta sobre o percentual da multa, sim, ela pode existir se tiver sido acordada anteriormente entre as partes.

      Contudo, como você falou, já houve o descumprimento do contrato, se a corretora não te auxiliou nesse quesito a minha sugestão

      é que você procure um advogado, especialista em direito imobiliário para te orientar com mais precisão e pautar suas opções.

      Certamente, haverá uma maneira de reincidir esse contrato.

      Espero ter ajudado, um abraço. 😉

  25. Walter Santos

    Obrigado pelo artigo Ana!!
    Minha dúvida é a seguinte: estou vendendo o imóvel parcelado em 20 vezes fora a entrada.
    É mais seguro o cheque ou a promissória?
    No contrato pode constar uma clausula que caso o comprador atrase o pagamento de até duas parcelas ele perde o que foi dado e o negócio se desfaz? Isto tem base legal?
    Uma ação de retomada de posse é simples ou pode ser complicado, mesmo não tenho passado a escritura em nome do comprador?
    Muito obrigado.

    • Paola Santoro

      Oi Walter,

      Não fará diferença entre cheques ou notas promissórias. Fica a seu critério, com tanto que estejam devidamente registrados no contrato.

      Pode haver uma cláusula sim sobre inadimplência, contudo, você precisa verificar junto à um advogado sobre o prazo correto e a multa.

      Uma ação judicial nunca é simples Walter, você terá o direito de solicitar a retomada do imóvel mas não há como eu te assegurar em quanto tempo isso acontece.

      Espero ter te ajudado.

      Um abraço 😉

  26. Taize Cristina de Almeida

    Olá Paola
    Parabéns pelo texto, muito esclarecedor.
    Gostaria de saber se em um contrato de compra e venda de um tereno é obrigatório além do valor das parcelas e valor total financiado é obrigatório ter o valor a vista ?
    Por exemplo eu comprei em 120 meses e após 5 meses recebi uma indenização e quero quitar o terreno, a pessoa pode me cobrar o valor dele financiado em 120 meses para quitar ?
    Ou eu posso brigar por um valor menor, uma vez que faz só 5 meses ?

    • Paola Santoro

      Oi Taize,

      Obrigada pelo comentário. Que bom que pude ajudar.

      Quanto a sua questão, acredito que você possa sim negociar um valor menor para a quitação com o abatimento dos juros que seriam cobrados à longo prazo.

      Meu conselho é que você converse com o vendedor e se não resolver, procure um advogado focado em direito imobiliário. Com certeza ele vai te ajudar.

      Um abraço. 😉

  27. DAVI SANTOS

    COMPREI UM APARTAMENTO QUE É FINANCIADO PELA CAIXA – DEI 70MIL DE ENTRADA E MAIS 20 X DE MIL REAIS – JA PAGUEI 16 – E ASSUMI 93.686.13 JUNTO A CAIXA – NO ALOR DE 780,00 – COM VENCIMENTO DIA 02 DE CADA MES – DEIXEI ATRASAR MES 10 – 11 E 12 – MA AGORA DIA 12 DE DEZ – PAGUEI A QUE VENCEU DIA 02 DE 10 – MAS O VENDEDOR ME AMEÇOU DE TOMAR O IMOVEL – POR CONTYA DESSE ATRASO – ELE PODE FAZER ISSSO??

    • Paola Santoro

      Oi Davi,

      Você precisar dar uma olhada no seu contrato e verificar como está descrita a cláusula sobre atrasos ou inadimplência.

      Se houver dúvidas, procure um advogado focado em direito imobiliário para te ajudar.

      Boa sorte e um abraço. 😉

  28. Anna Elizabeth

    Muito útil e interessante seu artigo, Paola. Parabéns. Tenho, contudo, uma dúvida: eu e meu esposo queremos comprar um terreno financiado em uma construtora/incorporadora (repasse de 28 parcelas), entrega de um veículo e pagar um valor à vista. Além da transferência de titularidade da dívida perante a empresa proprietária do terreno, qual documento deve ser feito entre os compradores e vendedores pessoas físicas? Um contrato de promessa compra e venda mesmo, especificando esses detalhes? Fico no aguardo. Obrigada

    • Paola Santoro

      Oi Anna,

      Obrigada pelo elogio.

      A minha sugestão nesse caso é que você tenha um acompanhamento jurídico especializado. Muitas imobiliárias e escritórios de advocacias fornecem esse tipo de trabalho.

      No mais, acredito que um contrato bem escrito e descrita todas as variáveis já deve bastar.

      Um abraço.

  29. Carlos

    No caso de financiamento (parcelamento) do imóvel em varias prestações mensais, pode-se prever em contrato uma correção anual dessas parcelas? qual índice é legal para isso? as notas promissórias serão de um único valor nominal e numa eventual inadimplência as notas promissórias poderão ser “exigidas” com o valor corrigido? que será então diferente do valor que consta na nota promissória?

    • Paola Santoro

      Oi Carlos,

      Nesse caso, quando preparado o contrato já pode constar o acréscimo dos juros em cada uma das parcelas.

      Todas devem ver discriminadas no contrato, com o valor real, valor com juros, número da parcela e data de vencimento.

      Quanto ao índice utilizado para calcular esses juros podem ser variados. Nesse caso, minha sugestão é procurar um advogado.

      Já quando falamos sobre a inadimplência, deve conter no contrato uma cláusula sobre o assunto. Dessa maneira, caso ocorra o descumprimento será aplicada a ação que

      foi referida no contrato.

      Espero ter ajudado. Um abraço.

  30. Ana Lucia

    Bom dia Paola!
    Estou prestes a fazer uma compra de um terreno parcelado, o atual proprietário exige um valor do que ele já pagou e o restante está em notas promissórias para serem pagas.
    Gostaria de saber qual o procedimento que devo fazer para ter uma maior segurança neste negócio.
    Obrigada…

    • Paola Santoro

      Oi Ana,

      A minha primeira sugestão é que você procure um corretor ou uma imobiliária especialista.

      Mas, se você não for fazer isso, exige um recibo de pagamento da entrada e específica no contrato cada uma das promissórias, com os devidos valores e vencimentos.

      Espero ter te ajudado!

      Um abraço.

  31. Sammuel Cavalcante Pinheiro

    Olá, parabéns pelo artigo. Vou comprar uma casa parcelada no valor de 150 mil. Estou com medo de fechar o contrato e quando eu for morar na casa descobrir algum problema muito grande na estrutura da casa. Como eu poderia colocar no contrato que eu poderia rescindir o contrato caso a casa não esteja em boas condições?

    • Paola Santoro

      Oi Sammuel,

      Obrigada pelo feedback, que bom que gostou do conteúdo.

      Quanto a sua pergunta, a melhor maneira é fazer uma vistoria completa no imóvel antes de assinar a documentação de compra.

      Dessa forma tanto você quanto o vendedor tem a segurança de que tudo foi entregue de acordo com o combinado e sem surpresas.

      Espero ter ajudado. Um abraço.

  32. adao

    boa tarde Paola , obrigado por ter me respondido , me ajudou sim , tem um corretor autótomo que esta a frente da venda da casa , mas como ele e um corretor de stand de vendas acho que não e muito experiente e quis ter mais uma opinião de um profissional fiquei com duvidas e preocupado pois e minha casa e não quero ter surpresas futuras com a falta do pagamento das parcelas e ficar sem receber

  33. adao

    Paola boa tarde como posso vender um imóvel direto com o comprador de forma particular sendo que ele vai me dar um valor de entrada e pagar o restante parcelado , como posso fazer isso de forma legal tendo a garantia do pagamento para eu não perder o meu imóvel qual contrato posso fazer pra garantir isso sem perdas e sem desvalorização do mesmo o valor do imóvel e 250 mil e ele vai me dar 70 mil de entrada e parcelar o restante e possível fazer

    • Paola Santoro

      Oi Adão,

      Nós aconselhamos sempre que você trabalhe com uma ajuda profissional especialista no assunto, como por exemplo uma imobiliária ou até mesmo um corretor de imóveis autônomo.

      Dessa forma o contrato será feito de forma segura e você tem todas as garantias que precisa.

      Se você não optar por essa prática, precisa elaborar um contrato de compra e venda discriminando como será pago o valor parcelado e registrar no cartório. Em caso de inadimplência há sempre a possibilidade de uma ação jurídica para reaver o bem.

      A transferência de propriedade na matrícula do imóvel também só deve ser realizada após quitação de todo o débito. Portanto, até que isso ocorra, você ainda será legalmente o dono do imóvel.

      Espero ter te ajudado!

  34. silvana

    Boa tarde
    é possível fazer um contrato de compra e venda, onde o valor da entrada pago ao proprietário será parcelado em 3 anuais e o restante pago com carta de crédito (consorcio contemplado)?

    neste caso o imóvel ficará alienado a administradora do consórcio, o proprietário (vendedor) fica sem muitas garantias para receber o valor da entrada, correto?

    • Paola Santoro

      Oi Silvana,

      Interessante a sua dúvida.

      Respondendo à sua primeira pergunta, sim, é possível preparar um contrato de compra e venda nesses termos e condições.

      E já emendando com a sua segunda colocação, a garantia do proprietário vem salva em contrato. Mas, se ele preferir, pode emitir notas promissória para o pagamento anual da entrada.

      Faz sentido?

      Espero ter te ajudado!

      Um abraço!

  35. Suely Barbeiro

    Olá Paola!

    Vou dar um entrada e parcelar diretamente com a proprietária, porém o apartamento ainda não está pronto, será entregue em novembro de 2021. Essa negociação é possível? O que garante que no final do o apartamento será entregue a mim quando estiver pronto? Obrigada!

    • Paola Santoro

      Oi Suely,

      Um contrato bem feito deve te assegurar sobre todas essas questões.
      O ideal é que você esteja acompanhada de um corretor de imóveis especialista ou de um advogado.
      Para entender exatamente todas as cláusulas.

      Porém, antes de comprar um imóvel na planta, aconselho que você pesquise sobre a construtora e seu histórico, afinal, esse não deve ser o primeiro empreendimento dela.
      Dessa forma você já tem uma segurança a mais.

      Se o parcelamento for feito direto com a construtora, quando entregue as chaves (se você já tiver quitado) lembre-se de fazer a transferência do imóvel no Cartório, para validar você como proprietária.

      Se o seu parcelamento for feito com uma terceira pessoa, vale pesquisar se a construtora pode homologar essa transferência de dívida.
      Assim, você tem um documento em mãos para se sentir mais segura.

      Espero ter te ajudado.
      Um abraço!

  36. Alexander

    Bom dia!

    tem limite para comprar financiado direto com o proprietário através do contrato de compra e venda parcelado, em vez de no banco ?

    a casa não é sua até quitar ? é seguro ?
    como funciona nesse caso ?

    agradecido

    • Paola Santoro

      Olá Alexander,

      Você quer dizer limite no valor do imóvel? Se for isso, não. Você pode fazer a compra do imóvel de qualquer valor e parcelar o pagamento em acordo com o proprietário do imóvel. Sem problemas!

      Quanto a sua segunda pergunta, sim, é de praxe. A transferência de propriedade só é feita mediante ao comprovante de quitação. Seja ela feita através de um financiamento bancário ou em parcelamento direto com o proprietário.

      Nesse caso, deve ser realizado um contrato de compra e venda com uma cláusula indicando que a após o pagamento será feita a transferência de propriedade.

      Espero ter ajudado.

      Abraços!

  37. Fabiola Guima

    É possível fazer um contrato particular de compra e venda sem entrada a vista e com pagamento do valor acordado após a avaliação bancária?

    • Paola Santoro

      Oi Fabíola,

      É possível sim fazer um instrumento particular de compra e venda independente do seu valor e isso vai viabilizar a formalização do negócio.

      Mas vale lembrar que para fins de registro cartorial recomenda-se a utilização de uma escritura pública, como prevê a Lei 10.406 do Código Civil.

      Além disso, para negociações imobiliárias cujo o bem ultrapassa 30 salários mínimos a escritura pública é obrigatória.

      Espero ter ajudado, um abraço! 😉

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