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O contrato de aluguel de imóveis é um documento de extrema importância no mercado imobiliário.

Ter a habilidade como mediador e fornecer um serviço rápido e de qualidade vai diferenciar você ramo.

Por isso, elencamos algumas ideias infalíveis para que seja possível criar hoje o seu modelo de contrato de locação residencial e à partir dele dar continuidade no seu trabalho.

Qual a importância do contrato de aluguel

O contrato de aluguel é importante para determinar a conduta das partes, preservando os direitos e deveres estabelecidos e evitando futuros problemas.

O contrato de aluguel de um imóvel estabelece obrigações e direitos. Tanto por parte do locador (quem aluga o imóvel) quanto por parte do locatário (o proprietário do imóvel).

A principal caraterística portanto é resguardar os direitos tanto de um quanto de outro. Independente se a locação for feita para um parente, amigo ou desconhecido.

Leitura complementar: Como organizar uma imobiliária e torna-la mais lucrativa

Porque manter um modelo de contrato nos seus documentos

Após finalizar de forma bem feita seu primeiro contrato de aluguel de imóveis, você vai perceber como é minucioso esse trabalho.

Por isso, é tão importante que em seus documentos pertinentes a locação de imóveis você tenha sempre uma cópia atualizada de um contrato padrão. Você pode salvar essa cópia se preferir, dentro do seu CRM imobiliário.

Dessa forma, basta apenas alterar as informações referentes a cada aluguel e assim, poupar tempo dos seus clientes.

Tipos de contrato de aluguel

Ilustração com 3 tipos de contrato de aluguel diferentes.
Tipos de contrato de aluguel

Existe mais de um tipo de locação, por isso, deve existir mais de um tipo de contrato de aluguel, vamos aos principais:

Contrato de locação de temporada

Mesmo que seja uma locação de pequena duração é importante que tenha um contrato adequado. Onde podem conter ressalvas como por exemplo:

  • Tempo de permanência
  • Quantidade de pessoas
  • Garantia sobre itens contidos no imóvel

Vale ressaltar também que para esse tipo de contrato é permitido o pagamento antecipado do valor total da locação.

Para o contrato de locação de temporada a vigência máxima contida no documento deve ser de 90 dias, após isso, passa-se a ter direitos e obrigações de um contrato definitivo de locação.

Contrato de aluguel de um quarto (em um imóvel ou republica)

Para alugar apenas 1 cômodo de um imóvel, existem algumas atenções e precauções que devem ser tomadas. Como por exemplo:

  • Vai haver prestação de serviços? (café da manhã, arrumadeira ou serviço de lavanderia) Em caso positivo, não deve ser caraterizado como um contrato de aluguel.
  • Quais as regras de convivência: É importante deixar claro no contrato todas as regras do imóvel, por exemplo: Horários para lavar roupas, utilizar a cozinha, chegar em casa ou receber amigos.
  • O que é proibido: Pode ter animais no cômodo? Pode fumar? Pode beber? Tudo isso deve conter no contratação de locação do cômodo.
  • Por fim, orientar locador e locatário a procurar referências de ambos, antes de fazer a locação de 1 cômodo apenas, uma vez que a convivência entre eles será constante.

Contrato de locação definitiva

O contrato de locação definitiva é o mais comum. Onde uma parte (o locador – proprietário do imóvel) cede o uso por tempo determinado para outro, chamado de locatário.

Esse contrato por sua vez, exige mais detalhamento e cuidado em suas cláusulas. Vamos falar uma a uma mais a frente.

A vigência comumente utilizada para o contrato de aluguel definitivo é de 30 meses, com opção de renovação. Mas isso pode ser alterado em acerto com ambas as partes.

Tipos de garantia para locação de imóveis

Em todo o contrato de aluguel definitivo é comum que o proprietário do imóvel exija algumas garantias de cumprimento do pagamento. E nesse momento cabe a você orientar seus clientes (locatário e locador) sobre quais as opções disponíveis bem como os custos delas e quem vai arcar com o que.

Garantia 1: Fiador

O fiador nesse caso, passa a ser uma terceira pessoa envolvida no processo de locação definitiva de um imóvel. Que por sua vez, se responsabiliza a quitar débitos em caso de inadimplência.

É comum, exigir que fiadores por sua vez, morem na mesma cidade ou tenham imóveis de valor igual ou superior ao que está sendo locado. Como garantia.

Garantia 2: Seguro Fiança

O seguro fiança por sua vez é uma apólice, que deve ser contratada através de uma seguradora. A imobiliária pode indicar inclusive em um programa de parcerias a seguradora que trabalha, para então haver maior facilidade de ambas as partes.

Contudo, vale dizer que os custos para contratação da apólice quase sempre ficam a encargo do locatário e não há ressarcimento do valor integral ao término do contrato.

Garantia 3: Depósito ou Caução

Essa garantia é a mais utilizada. Uma vez que, entre as opções é a que depende exclusivamente das partes envolvidas.

O valor do depósito deve ser acordado entre ambas as partes, mas é comum que seja de 3 meses do valor total da locação e despesas inclusas no contrato como obrigação de quem vai alugar o imóvel.

Essa quantia por fim, fica guardada em uma conta separada e deve ser utilizada apenas em caso de inadimplência.

Por sua vez, ao término do contrato de locação e a não renovação do mesmo, o cliente que alugou o imóvel, deve receber na íntegra o valor utilizado como caução.

O que deve conter em um contrato de aluguel de imóveis

Contrato de aluguel ilustrativo assinado.
Contrato de aluguel: O que deve conter

Existem algumas informações que são obrigatórias e por isso devem estar devidamente preenchidas no contrato de aluguel.

Veja quais são:

Dados pessoais de ambas as partes

Essa informação deve conter logo no inicio do contrato, por exemplo:

Joana Aparecida, portadora da cédula de identidade RG número: XX.XXX.XXX-X e inscrita no cadastro de pessoa física (CPF) sob o número: XXX.XXX.XXX-XX, residente atualmente à Avenida dos Corretores de Imóveis de Sucesso, número 1, bairro boa esperança na cidade de Santos, com CEP: XXXXX-XXX. Tem como forma de contato o telefone (13) 9 9999-9999 e e-mail [email protected] nesse contrato em função de locador do imóvel.

No mesmo formato, você faz a inclusão dos dados do locatário, altere apenas o final “nesse contrato em função de locatário do imóvel”.

Dados do imóvel

Todas as informações referentes ao imóvel devem ser incluídas. Como endereço completo subsequente aos dados pessoais e também o valor acordado para ser cobrado de aluguel.

Em relação ao valor, devem conter informações tanto do valor acordado no momento da assinatura do contrato, como também i índice que será utilizado para reajuste após os 12 primeiros meses e claro, a data e forma de pagamento de cada uma das parcelas do aluguel.

Lembrando que em caso de pagamento via transferência bancária ou depósito em conta do locador, as informações como banco, agência e conta devem conter respectivamente no contrato de aluguel.

Garantia

Descrimine nesse momento qual o tipo de garantia escolhida por ambas as partes. Portanto, em caso de escolher a opção com fiador inclua também os dados pessoais completos do fiador bem como endereço do imóvel em nome dele.

Já no caso do seguro fiança, você deve incluir nome da seguradora e também o número da apólice.

Por fim, em caso de utilizar o depósito como garantia, incluir informações corretas sobre o valor que foi depositado, quantos meses se refere e novamente os dados completos da conta em que está depositado o valor.

Bem como, a concordância em utilização dessa quantia de maneira integral ou não para cobrir possíveis inadimplências. E a ressalva para o locatário em restituição integral ao término do contrato.

Responsabilidade sobre as despesas

Tão importante quanto qualquer outra informação contida no contrato de aluguel. A responsabilização pelas despesas devem estar bem descritas.

Por exemplo:

  • Quem se encarrega do pagamento de contas como: IPTU, água, luz, gás e condomínio?

Descrição do imóvel

Nessa parte contudo, é importante que o corretor de imóveis descreva todas as caraterísticas do imóvel a ser locado como por exemplo:

  • Quantidade de cômodos
  • Quais as mobílias estão inclusas na locação do imóvel
  • E por fim, o estado de conservação de cada item.

Termo de vistoria

Para fazer a descrição exata e atualizada das características do imóvel mencionadas no item anterior é importante que uma vistoria profissional seja realizada.

Em especial como medida de proteção ao locador, é interessante anexar imagens e relatórios feitos e assinados pelo profissional.

Período de vigência do contrato

Existem contratos de aluguel com tempo indeterminado, outros que duram meses, um ano, dois anos, cinco anos ou mais. Por isso é comum optar por um período mais curto. Descrevendo, assim, no documento a possibilidade de renovação.

Multa rescisória

Sempre existe a possibilidade da quebra de contrato.

Quebra de contrato é justamente o não cumprimento do prazo especificado no contrato de aluguel por qualquer uma das partes envolvidas. E para isso, as medidas adotas vão de encontro com a cláusula de multa rescisória.

Isso quer dizer que essa multa vale para as duas partes e não apenas em benefício do locador. O ideal é que o prazo para a quebra do contrato, bem como o valor da multa, sejam estabelecidos e aceitos pelas partes, em reunião anterior a assinatura e finalização do contrato de aluguel.

Assinaturas

Por fim, as assinaturas.

Ao término do contrato e inclusão de todas as cláusulas é importante que tanto locador, quanto locatário e também as testemunhas (que podem ser você e outro corretor), façam a leitura por completo do contrato e firmem ciência com a assinatura na página final e rubrica nas demais.

Você já tem o seu modelo de contrato de aluguel pronto? Caso ainda não tenha, consegue preparar hoje mesmo seu modelo?

Boa sorte e boas vendas!

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