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Atualmente, a locação de um imóvel para moradia vem se firmando como uma ótima alternativa para diversas famílias.

A ordem de despejo é a forma que o locador tem para “retirar” o locatário do seu imóvel, caso este tenha descumprido alguma obrigação contratual.

Por isso, imobiliárias e corretores de imóveis, cada vez mais se especializam para compreender o máximo possível dos aspectos legais ao trabalhar com a locação de imóveis.

Entre eles, infelizmente, está a ordem de despejo. Então, mesmo não sendo o esperado por nenhum corretor, inquilino ou locador, a ordem de despejo é válida, salva em lei e você precisa conhecer o máximo possível a respeito. Para dessa forma, para assessorar de maneira correta o seu cliente; Seja ele o locador ou o locatário.

Enfim, por esse motivo, abordamos de forma geral esse assunto no artigo de hoje. Veja mais a seguir:

Como funciona a ordem de despejo

O martelo de um juiz com um protótipo de casa ao lado. Simbolizando as leis pertinentes a uma ordem de despejo.

A ordem despejo funciona como última alternativa ao locador, para reaver o imóvel. Isso se entre o mesmo e o inquilino não houver mais nenhuma forma de conciliação.

A ordem de despejo não se dá, somente, por inadimplência por parte do locatário. Existem outros critérios que podem ser adotados.

Em termos gerais, o não cumprimento de alguma cláusula no contrato de aluguel, pode desencadear uma ordem de despejo.

Leitura obrigatória: Nunca Mais Sofra com o Contrato de Aluguel. Aprenda a Fazer um Agora

Veja alguns dos principais motivos que podem desencadear à expedição de uma ação de despejo:

1. Rescisão de Contrato entre as Partes

Nesse caso, de comum acordo entre locador e locatário o imóvel é desocupado.

A rescisão do contrato de aluguel pode ser solicitada por diversos motivos, inclusive, caso o locador queira utilizar de forma pessoal o imóvel.

Quando há em contrato, especificada uma multa para tal rescisão, ela também deve ser cumprida.

Mesmo de comum acordo para a rescisão do contrato de aluguel o inquilino tem um prazo de 6 meses para desocupar o imóvel. Caso, não se cumpra a saída do imóvel nesse prazo, é cabível então, uma ordem de despejo por parte do locador.

2. Quando terminar o prazo de locação contido no contrato: Seja temporada ou definitiva

É direito do proprietário do imóvel, não renovar o contrato de locação.

E dessa forma, solicitar ao inquilino a saída do mesmo, ao término do contrato.

Caso isso não aconteça, é cabível também nesse caso, entrar com um pedido para ordem de despejo. Alegando o fim do prazo de locação em contrato.

3. Quando o locatário (inquilino) falecer

De acordo com o artigo 11 inciso I nesse caso é cabível uma ordem de despejo somente se o locatário não tiver um companheiro, cônjuge ou herdeiro legítimo.

4. No caso do imóvel precisar de reparos urgentes

Um outro motivo para que seja executada uma ordem de despejo é no caso do imóvel precisar de reparos urgentes, de modo que o inquilino não possa mais habitar no mesmo.

5. Por falta de pagamento do aluguel

Sr. barriga do programa chaves, cobrando o aluguel do Sr. Madruga para executar uma ordem de despejo.

De certo, essa é a solicitação mais comum. Onde o locador solicita uma ordem de despejo quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações financeiras para com o mesmo.

Essa ordem pode ser solicitada à partir do dia 1 após o vencimento das obrigações financeiras do inquilino.

Seja atraso no próprio pagamento do aluguel ou em taxas (inclusas no contrato como obrigação do locatário), como por exemplo:

  • Água
  • Condomínio
  • Luz

Esses valores em atraso, devem constatar no pedido para ordem de despejo, bem como seus cálculos.

Pode parecer um tanto assustador para o locatário, uma vez que todos entendemos que imprevistos podem acontecer. Entretanto, há uma brecha, se a ordem de despejo for consolidada. O locatário tem um prazo de 15 dias para:

  • a) Desocupação do imóvel
  • b) Pagamento dos valores em atraso, bem como multas pertinentes no contrato de aluguel e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o montante devido.

Caso o inquilino opte pela segunda opção, há a possibilidade de continuar residindo no imóvel de maneira legal e por sua vez, é extinta a ordem de despejo feita anteriormente.

Leitura complementar: O Que Faz um Gerente de Locação de Imóveis?

Qual o prazo para ordem de despejo

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) no capítulo II, onde é tratado sobre as ações de despejo, prevê:

Uma vez julgada verdadeira a ação de despejo, o juiz, em forma de Estado, deve determinar a liberação da ordem de despejo para o locatário em um prazo que deve variar de 15 à 30 dias, a depender do caso.

Assim, é possível que o locatário, desocupe o imóvel “voluntariamente”.

Veja, como consta na íntegra o artigo correspondente:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. Ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

§ 1° O prazo será de quinze dias se:

  • a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
  • b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2° do art. 46.

Como é feita a ordem de despejo

Para dar inicio à uma ordem de despejo, o locador, deve primeiramente contratar um advogado, de preferência especialista em direito imobiliário.

Onde o mesmo, deve entrar com um pedido na justiça para executar o despejo do locatário. E assim, para que o juiz autorize a ação de despejo.

Vale ressaltar, que ao fazer isso, é obrigação do locador, proprietário do imóvel, depositar em juízo o valor equivalente à 3 meses de aluguel do imóvel.

Quem executa a ordem de despejo

Após a execução de uma ordem de despejo duas malas azuis, uma grande e outra pequena, estão para o lado de fora de uma casa.

No caso do locatário exceder o prazo determinado para a desocupação do imóvel de maneira voluntária. Quem executa a ordem de despejo é o oficial de justiça, incumbido no cumprimento dos seus deveres.

Inclusive se necessário, à utilizar força policial e ordem de arrombamento para cumprir o determinado em juízo.

Tal ordem, está determinada em Lei, no artigo 65 onde diz:

Art 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo. Se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

Agora que tornamos mais fácil a compreensão legal sobre a ordem de despejo. Certamente fica mais fácil evitar ou mediar conflitos entre seus clientes.

Vale ressaltar, que não faz parte das atribuições do corretor de imóveis lidar com essas práticas. Entretanto, é fundamental o conhecimento, ainda que singelo sobre os procedimentos.

Uma alternativa “saudável” e possivelmente lucrativa, é a parceria com um advogado, ou escritório de advocacia voltado para o direito imobiliário. Dessa maneira, tanto seu trabalho, quanto seus clientes, estarão mais seguros e respaldados.

Você já precisou enfrentar um conflito relacionado a ordem de despejo? Conte para nós como resolveu.

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