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Atualmente, a locação de um imóvel para moradia vem se firmando como uma ótima alternativa para diversas famílias.

A ordem de despejo é a forma que o locador tem para “retirar” o locatário do seu imóvel, caso este tenha descumprido alguma obrigação contratual.

Por isso, imobiliárias e corretores de imóveis, cada vez mais se especializam para compreender o máximo possível dos aspectos legais ao trabalhar com a locação de imóveis.

Entre eles, infelizmente, está a ordem de despejo. Então, mesmo não sendo o esperado por nenhum corretor, inquilino ou locador, a ordem de despejo é válida, salva em lei e você precisa conhecer o máximo possível a respeito. Para dessa forma, para assessorar de maneira correta o seu cliente; Seja ele o locador ou o locatário.

Enfim, por esse motivo, abordamos de forma geral esse assunto no artigo de hoje. Veja mais a seguir:

Como funciona a ordem de despejo

O martelo de um juiz com um protótipo de casa ao lado. Simbolizando as leis pertinentes a uma ordem de despejo.

A ordem despejo funciona como última alternativa ao locador, para reaver o imóvel. Isso se entre o mesmo e o inquilino não houver mais nenhuma forma de conciliação.

A ordem de despejo não se dá, somente, por inadimplência por parte do locatário. Existem outros critérios que podem ser adotados.

Em termos gerais, o não cumprimento de alguma cláusula no contrato de aluguel, pode desencadear uma ordem de despejo.

Leitura obrigatória: Nunca Mais Sofra com o Contrato de Aluguel. Aprenda a Fazer um Agora

Veja alguns dos principais motivos que podem desencadear à expedição de uma ação de despejo:

1. Rescisão de Contrato entre as Partes

Nesse caso, de comum acordo entre locador e locatário o imóvel é desocupado.

A rescisão do contrato de aluguel pode ser solicitada por diversos motivos, inclusive, caso o locador queira utilizar de forma pessoal o imóvel.

Quando há em contrato, especificada uma multa para tal rescisão, ela também deve ser cumprida.

Mesmo de comum acordo para a rescisão do contrato de aluguel o inquilino tem um prazo de 6 meses para desocupar o imóvel. Caso, não se cumpra a saída do imóvel nesse prazo, é cabível então, uma ordem de despejo por parte do locador.

2. Quando terminar o prazo de locação contido no contrato: Seja temporada ou definitiva

É direito do proprietário do imóvel, não renovar o contrato de locação.

E dessa forma, solicitar ao inquilino a saída do mesmo, ao término do contrato.

Caso isso não aconteça, é cabível também nesse caso, entrar com um pedido para ordem de despejo. Alegando o fim do prazo de locação em contrato.

3. Quando o locatário (inquilino) falecer

De acordo com o artigo 11 inciso I nesse caso é cabível uma ordem de despejo somente se o locatário não tiver um companheiro, cônjuge ou herdeiro legítimo.

4. No caso do imóvel precisar de reparos urgentes

Um outro motivo para que seja executada uma ordem de despejo é no caso do imóvel precisar de reparos urgentes, de modo que o inquilino não possa mais habitar no mesmo.

5. Por falta de pagamento do aluguel

Sr. barriga do programa chaves, cobrando o aluguel do Sr. Madruga para executar uma ordem de despejo.

De certo, essa é a solicitação mais comum. Onde o locador solicita uma ordem de despejo quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações financeiras para com o mesmo.

Essa ordem pode ser solicitada à partir do dia 1 após o vencimento das obrigações financeiras do inquilino.

Seja atraso no próprio pagamento do aluguel ou em taxas (inclusas no contrato como obrigação do locatário), como por exemplo:

  • Água
  • Condomínio
  • Luz

Esses valores em atraso, devem constatar no pedido para ordem de despejo, bem como seus cálculos.

Pode parecer um tanto assustador para o locatário, uma vez que todos entendemos que imprevistos podem acontecer. Entretanto, há uma brecha, se a ordem de despejo for consolidada. O locatário tem um prazo de 15 dias para:

  • a) Desocupação do imóvel
  • b) Pagamento dos valores em atraso, bem como multas pertinentes no contrato de aluguel e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o montante devido.

Caso o inquilino opte pela segunda opção, há a possibilidade de continuar residindo no imóvel de maneira legal e por sua vez, é extinta a ordem de despejo feita anteriormente.

Leitura complementar: O Que Faz um Gerente de Locação de Imóveis?

Qual o prazo para ordem de despejo

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) no capítulo II, onde é tratado sobre as ações de despejo, prevê:

Uma vez julgada verdadeira a ação de despejo, o juiz, em forma de Estado, deve determinar a liberação da ordem de despejo para o locatário em um prazo que deve variar de 15 à 30 dias, a depender do caso.

Assim, é possível que o locatário, desocupe o imóvel “voluntariamente”.

Veja, como consta na íntegra o artigo correspondente:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. Ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

§ 1° O prazo será de quinze dias se:

  • a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
  • b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2° do art. 46.

Como é feita a ordem de despejo

Para dar inicio à uma ordem de despejo, o locador, deve primeiramente contratar um advogado, de preferência especialista em direito imobiliário.

Onde o mesmo, deve entrar com um pedido na justiça para executar o despejo do locatário. E assim, para que o juiz autorize a ação de despejo.

Vale ressaltar, que ao fazer isso, é obrigação do locador, proprietário do imóvel, depositar em juízo o valor equivalente à 3 meses de aluguel do imóvel.

Quem executa a ordem de despejo

Após a execução de uma ordem de despejo duas malas azuis, uma grande e outra pequena, estão para o lado de fora de uma casa.

No caso do locatário exceder o prazo determinado para a desocupação do imóvel de maneira voluntária. Quem executa a ordem de despejo é o oficial de justiça, incumbido no cumprimento dos seus deveres.

Inclusive se necessário, à utilizar força policial e ordem de arrombamento para cumprir o determinado em juízo.

Tal ordem, está determinada em Lei, no artigo 65 onde diz:

Art 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo. Se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

Agora que tornamos mais fácil a compreensão legal sobre a ordem de despejo. Certamente fica mais fácil evitar ou mediar conflitos entre seus clientes.

Vale ressaltar, que não faz parte das atribuições do corretor de imóveis lidar com essas práticas. Entretanto, é fundamental o conhecimento, ainda que singelo sobre os procedimentos.

Uma alternativa “saudável” e possivelmente lucrativa, é a parceria com um advogado, ou escritório de advocacia voltado para o direito imobiliário. Dessa maneira, tanto seu trabalho, quanto seus clientes, estarão mais seguros e respaldados.

Você já precisou enfrentar um conflito relacionado a ordem de despejo? Conte para nós como resolveu.

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19 Comentários

  1. Larissa

    Boa noite,
    Tenho uma casa alugada e a inquilina já está com 3 meses de aluguel atrasado e não pagou nenhuma parcela do caução que foi solicitado no contrato. Parcelei em 4x pra ajudar e nada. Entreguei uma carta pra ela informando sobre os valores pendentes e a quitação do mesmo no prazo de 30 dias apos o recebimento da carta. Que após esse prazo caso não fosse pago entraria com ação de despejo. A pergunta é. Ela terá que me pagar os valores dos aluguéis em atraso caso for despejada?. Ou eu terei q sair no prejuízo além de pagar advogado, se ela for despejada sem pagar os alugueis?

    • Paola Santoro

      Oi Larissa,

      A minha sugestão nesse caso é sempre conversar e tentar mediar essa situação. Já que estamos em meio a uma pandemia.

      Mas, se a sua decisão for de entrar com uma ordem de despejo, esses valores em atraso, devem constatar no pedido para ordem de despejo, bem como seus cálculos.

      Com a ordem de despejo consolidada o locatário tem um prazo de 15 dias para o pagamento dos valores em atraso, bem como multas pertinentes no contrato de aluguel e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o montante devido.

      Ou desocupar o imóvel. Infelizmente, se ele desocupar o imóvel você vai precisar continuar “brigando” para receber os valores.

      Boa sorte!

  2. Elton

    Venceu meu contrato de 12 meses,o escritório já fez a renovação mas eu ainda não assinei pq pretendo entregar o imóvel.pedi para fazer outro para 4 meses, porém o escritório disse que o de 12 já está pronto e se eu sair vou ter que pagar multa. Como vou pagar multa de um contrato que não assinei?

  3. Cassia

    Tenho um imóvel alugado é o inquilino na paga o aluguel há 5 meses.A imobiliária informou me que neste momento de pandemia não se pode entrar com uma ação de despejo. É verdade?
    Vivo desse aluguel pois sou viúva e com filho para manter.

    • Paola Santoro

      Oi Cassia,

      No ano passado houve uma tentativa de aprovar um projeto de lei para desobrigar o pagamento de aluguéis até Outubro/2020. Porém esse projeto foi vetado.

      A ordem de despejo continua válida.

      Dito isso, a minha sugestão é que você tente conversar com o inquilino e tentar mediar a situação, visto que o pagamento do aluguel é importante para você mas, que por conta da pandemia muitas pessoas perderam suas rendas

      ou a reduziram drasticamente. Nesse caso, vale tentar uma forma mais brande de conciliação, ainda que seja um parcelamento ou até mesmo um prazo para quitação dos aluguéis que estão em atraso.

      Tudo que puder ser conversado será melhor.

      Levando em conta, que justamente por estarmos em meio a uma pandemia, pode ser difícil alugar novamente o imóvel.

      Pense nisso e boa sorte!

  4. Rone Cesar

    Qual o procedimento para solicitar ordem de despejo em uma casa alugada verbalmente (sem contrato válido)? O inquilino não paga aluguel e o locatário está passando por problema de saúde e não pode resolver, uma de suas filhas que está procurando em margem legal como proceder nesse caso. O que pode ser feito nesta situação?

    • Paola Santoro

      Oi Rone,

      Nesse caso pode ficar um pouco mais complicado, já que não existe um contrato de aluguel.

      O ideal é que a parte interessada junte o máximo de documentos pertinentes à essa locação (até mesmo extratos bancários que comprovem que era pago um aluguel e que isso deixou de acontecer)

      E depois, procure um advogado para entrar com o pedido de desocupação do imóvel.

      Boa sorte!

  5. Renato Monteiro

    Preciso de uma ordem de despejo, pois quero meu apartamento pra mora, pós estou com minha esposa grávida, mais os inquilino que estão lá N querem sai, os mesmo N foram colocado por mim que sou o proprietário legal, mais por minhas ex esposa na qual N tem o nome dela no contrato do apartamento, a mesma fez um contrato de locação sem meu consentindo, como faço pra conseguir a ordem de despejo?

    • Paola Santoro

      Oi Renato,

      Nesse caso o melhor caminho é procurar um advogado para que ele entre com o pedido de ordem de despejo

      alegando que o contrato de locação entre as partes não é válido, já que sua ex esposa não é a proprietária do imóvel.

      Boa sorte! Um abraço.

  6. José Cícero

    Eu e meu companheiro temos um contrato verbal com o locatário do imóvel que moramos. Alguns dias após a locação do imóvel trouxemos duas pessoas conhecidas para morar junto no mesmo imóvel para dividir as despesas,estas pessoas agiram com vandalismo e perturbação da paz, queremos retirar elas do imóvel, mas com um acordo verbal não conseguimos que eles se deslocam do mesmo imóvel…
    A proprietária do imóvel pode pedir uma ordem de despejo para eles mesmos em um contrato legítimo de aluguel?

    • José Cícero

      A locatária pode pedir uma ordem de despejo mesmo sem um contrato legítimo de aluguel??

    • Paola Santoro

      Oi José,

      Complicada a sua situação e bem atípica.

      Nesse caso não tenho parâmetro jurídico para te orientar com precisão.

      Minha sugestão é que você converse com a proprietária, faça um contrato de aluguel em seu nome e no nome do seu companheiro

      e depois, procure um advogado para saber exatamente como proceder com a retirada das outras duas pessoas.

      Espero que dê tudo certo.

      Um abraço.

  7. Marcos Aurélio Bernardes

    Boa noite…
    Tenho uma revenda de gás.
    O imóvel e alugado por mim a mais de 4 anos já,agora o proprietário quer demolir o imóvel pra valorizar o lote pois está mina avenida muito movimentada e em bairro nobre.
    Minha dúvida é:tem alguma lei que me resguarda sobre a minha saída,pois pra legalizar uma revenda de pode demora de 6 a 12 messes pra ser liberada pelos órgãos responsáveis.

    • Paola Santoro

      Oi Marcos,

      Nesse caso você precisa dar uma olhada no seu contrato de aluguel, se lá

      há alguma cláusula que te dê um prazo viável para saída da propriedade à partir do momento em que o proprietário faz a solicitação.

      Alguns contratos, também dão ao inquilino a preferência na compra. Se esse for o caso, você pode conversar com o proprietário para comprar o imóvel.

      Caso não haja nada nesse sentido no seu contrato de aluguel, a minha próxima sugestão é que você procure imediatamente um advogado especializado para te orientar.

      Espero ter ajudado.

      Um abraço.

  8. Edilene

    Olá Paola, tudo bem, e se no caso da ordem de despejo for uma situação de casa de herança…como fica a situação?

    • Paola Santoro

      Oi Edilene,

      Nesse caso a ideia era despejar um dos herdeiros?

      Sugiro que você procure um advogado para fazer o inventário do imóvel e cuidar dos trâmites legais para a repartição do imóvel.

      Caso isso já tenha sido feito e há um morador indevido no imóvel, ai sim, você pode entrar com uma ordem de despejo.

      Espero ter ajudado.

      Um abraço.

  9. Aparecida Martins Alves

    Eu quero dar entrada na ordem de despejo. Pois,estou separado e não tenho como pagar aluguel e tenho 2 filhos. Eu já pedi a casa mais ele vive me enrolando. Como posso resolver esse assunto?

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