O financiamento imobiliário é uma alternativa a longo prazo e talvez a mais em conta entre as demais modalidades de crédito que o mercado oferece.
Por esse motivo o financiamento é algo que acontece com bastante frequência na compra de imóveis por diversas famílias brasileiras. Justamente por ser um bem de alto valor.
Então, você como corretor de imóveis precisa entender a fundo sobre essa modalidade para conseguir guiar seus clientes com a maior exatidão possível. E também, sanar todas as dúvidas que certamente vão surgir no decorrer do caminho.
Para ver um conteúdo completo sobre vendas acesse: Tudo sobre a Venda de Imóveis no Mercado Imobiliário 4.0
O que é Financiamento Habitacional
Em termos gerais o financiamento é uma operação financeira em que a parte financiadora (em geral um banco) fornece recursos para que outra parte (que está sendo financiada) possa executar uma compra, previamente acordada.
Diferente do empréstimo, em um financiamento o bem a ser comprado com o valor cedido pela instituição bancária está previamente acordado em contrato.
O financiamento habitacional é uma das formas de se comprar um imóvel no Brasil. Seja ele novo ou usado.
Ele consiste em uma linha de crédito que normalmente um banco faz ao comprador para que seja pago em parcelas posteriormente.
Com esse crédito o banco paga à vista o imóvel para o vendedor (pessoa física ou jurídica).
Quando um imóvel é comprado através do financiamento habitacional o mesmo fica alienado ao banco.
Isso significa que o comprador ainda não tem a propriedade do imóvel e terá somente após a quiticação do seu financiamento.
Vale ressaltar que para um financiamento habitacional não é necessário avalista (ou fiador) uma vez que, o próprio imóvel será colocado como garantia de pagamento.
Quando o Financiamento Vale a Pena
O financiamento vale a pena quando o comprador não possui o valor integral para a compra à vista do imóvel.
Ou, quando o seu cliente comprador tem uma boa quantia para pagar de entrada no imóvel o prazo do financiamento é menor e as taxas de juros e condições de crédito imobiliário estão favoráveis.
Qual Financiamento é Melhor
Normalmente, quando compradores de imóveis aparecem com essa pergunta para seus corretores eles se referem ao sistema de amortização do saldo devedor – SAC ou Price.
É importante que você entenda quais as principais diferenças entre os dois e possa dar uma resposta segura de acordo com o perfil do comprador sobre qual financiamento é melhor.
Então, vamos lá.
SAC: Sistema de Amortização Constante
Financiado até 80% do valor do imóvel.
Essa é modalidade mais comum quando falamos de financiamento habitacional.
Em termos fáceis é através da Tabela SAC que o valor das parcelas devem ser reduzidas consideravelmente durante o período financiado.
Sendo assim, a primeira parcela é o maior valor a ser pago e a última o menor valor.
Isso acontece porque de acordo com o sistema de amortização constante, como o próprio nome sugere. A taxa de juros é calculada mensalmente em cima do saldo devedor.
Que por sua vez, com o passar do tempo é cada vez menor. E então, as parcelas tendem a ser menores também, com menos juros ‘embutido’.
PRICE – Sistema Francês de Amortização (SFA)
Financiado até 70% do valor do imóvel.
A principal característica desse sistema de amortização é o valor da parcela fixa. Ou seja, todos os meses seus clientes vão pagar o mesmo valor mensal. Isso acontece porque, o valor do juros não muda.
Ele sempre será aplicado ao saldo devedor porém, sem alteração na parcela.
Então, nesse sistema as parcelas começam mais baixas, se mantém até o final do financiamento com o mesmo valor porém a amortização vai aumentando com o passar do tempo.
Mas, qual financiamento é o melhor?
Isso vai de acordo com o perfil de cada comprador e seu poder de compra no momento do financiamento.
Se partimos do princípio que todo comprador de imóveis espera pagar a menor taxa de juros possível. O melhor financiamento habitacional acontece com a utilização da tabela SAC.
Mesmo que as parcelas sejam mais altas no começo a amortização é mais rápida e os juros pagos são menores.
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Melhor Banco para Financiamento
Vários bancos oferecem a opção de financiamento habitacional. O que vai diferir um do outro são:
- Condições de pagamento
- Taxas de juros cobradas
- Valor do imóvel financiado
- Prazo de pagamento dos contratos
Como o Financiamento Funciona
O financiamento funciona de maneira bem simples.
Um comprador interessado em adquirir uma casa ou apartamento, novo ou usado pode optar por um financiamento habitacional. Normalmente cedido através de bancos.
Existem 2 tipos de financiamento:
- Bancário
- Direto com a construtora
1. Bancário
O banco escolhido pelo comprador fará uma análise de crédito (para verificar a possível aprovação e valor aprovado para o financiamento) e tudo estando correto paga ao vendedor do imóvel o valor integral do bem.
Quanto ao comprador, agora, tem uma ‘divida’ com o banco. E por sua vez, paga mensalmente para o mesmo parcelas referente ao financiamento do imóvel + taxas de juros.
Depois que o comprador escolher o banco que deseja fazer o financiamento, basta ir até um deles. Conversar com o gerente e preparar os documentos necessários para financiar um imóvel.
Vale ressaltar para seu cliente que para um financiamento ser aprovado, entre todos os critérios entra a renda, onde o valor da parcela não pode exceder 30% da renda familiar.
Assim que o financiamento for aprovado pelo banco, acontece a avaliação do imóvel. O próprio banco contacta uma empresa para realizá-la.
Feito isso, é preparado o contrato e tanto o comprador quanto o vendedor assinam.
2. Direto com a Construtora:
Os financiamentos habitacionais feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade na negociação.
Isso porque, não há imposições de limites sobre os valores financiados, renda ou taxa de juros. Mas, nessa modalidade, existem riscos que são muito maiores para os compradores.
Documentos Necessários Para o Financiamento Habitacional
No primeiro momento será necessário apresentar os documentos originais:
- RG
- CPF
(Se for um casal a financiar, apresentar documento dos dois) - Comprovante de Renda (holerites, imposto de renda, etc)
- Certidão de Nascimento (ou Casamento)
Além desses documentos, o banco fará a análise de situação cadastral.
Leitura Obrigatória: Como Vender um Imóvel Rápido: 8 Táticas Eficazes Passo a Passo
Como Financiar um Terreno
Diferente de grande parte dos clientes que prefere comprar um imóvel já pronto. Há uma categoria em ascensão que prefere realizar o financiamento para a compra de um terreno.
Se você trabalha com lotes urbanos, saiba como melhor como atender esse cliente quando o assunto é financiamento de um terreno.
Anteriormente, não era possível utilizar recursos do FGTS para financiar um terreno. Mas, de acordo com o site da Caixa Econômica Federal isso já mudou.
O limite de valor das parcelas segue a mesma linha do financiamentos imobiliários. Então, ela não pode ocupar mais que 30% da renda do cliente que deseja fazer o financiamento.
O que difere é que o percentual de financiamento reduz um pouco quando se trata de um lote.
Tanto a Caixa quanto o Banco Bradesco, disponibilizam um linha de crédito para financiamento para terrenos de 70% do valor total do lote.
Um ponto importante é a idade do seu cliente que vai financiar um terreno.
Porque, a idade somada ao prazo de pagamento do financiamento não pode exceder 80 anos e meio. Então, fique atento à isso quando oferecer essa opção de crédito ao seu cliente comprador.
Em teoria o financiamento de um terreno tem a liberação de crédito aprovada de forma mais rápida que um financiamento de imóvel pronto.
Isso porque quase sempre não há necessidade de avaliação do imóvel e o valor calculado do crédito não precisa levar em consideração os metros quadrados (de área construída).
Para financiar um terreno com o Banco Bradesco (que conta com as melhores taxas de juros até o momento):
- O cliente pode financiar um terreno de até 950 mil reais
- As parcelas são à partir de 200 reais
- 10 anos para quitar o financiamento do terreno
- O financiamento mínimo do terreno é de 100 mil reais
- Tarifas de avaliação e transferência de bens no valor de R$ 3.100 reais
- Precisa ter uma conta corrente no Banco
- A entrada pode variar de acordo com a idade do cliente e o valor do terreno
- Contratar o seguro obrigatório habitacional
Contrato de Compra e Venda de Imóvel Financiado
No contrato de compra e venda de imóvel financiado fica expresso o compromisso entre vendedor e comprador.
Onde o primeiro se compromete com a integridade do imóvel e transferência do mesmo. E o segundo, ao pagamento interrupto até a quitação do imóvel.
É no contrato de compra e venda de imóvel financiado que ficam estabelecidos todos os valores que precisam ser quitados para adquirir a propriedade do imóvel.
Os principais elementos que devem conter em um contrato de compra e venda de imóvel financiado são:
- Valor do bem adquirido
- Valor da entrada
- Quantidade de parcelas
- Forma de pagamento
- O valor de cada parcela (do início ao fim do financiamento)
- Multas por inadimplência
- Observações em caso de desistência
Quando o imóvel é financiado, o comprador não possui ainda a propriedade do imóvel. Ou seja, o banco que realiza o financiamento é quem detém o imóvel, através da alienação fiduciária.
Nesse caso, no contrato de compra e venda de imóvel financiado deve constar também os dados do banco que detém o direito de propriedade.
Como Vender um Imóvel Financiado
De acordo com as leis vigentes no Brasil só é possível vender um imóvel cujo o direito de propriedade consta em seu nome.
Então, quando você se deparar com a venda de um imóvel que já está financiado, sabe como proceder?
Vamos te ajudar!
Para o corretor de imóveis conseguir vender um imóvel que já está financiado existem 3 formas:
- Quando a compra for feita à vista
- Quando a nova compra for também financiada pelo mesmo banco
- Ou quando a compra for financiada através de outro banco.
Veja as peculiaridades de cada caso.
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1. Quando a compra do imóvel financiado for feita à vista
Quando seu cliente for realizar a compra do imóvel com pagamento à vista o processo de transferência acontece de maneira mais fácil.
Isso porque o vendedor deve apenas entrar em contato com o banco que possui o direito de propriedade, solicitar um boleto único de quitação do débito habitacional e realizar o pagamento.
Assim que a quitação do débito do financiamento é realizada. O banco, antes credor emite uma carta declarando que o imóvel se encontra legalmente livre de débitos.
Então, com essa carta basta o vendedor ir até o cartório de registro de imóveis e fazer a liberação do gravame da alienação fiduciária.
Isso significa, fazer a transferência do direito de propriedade para o seu nome.
Feito isso, o imóvel está pronto para ser vendido.
Nesse caso, vale ressaltar que o vendedor do imóvel terá direito ao valor apenas da diferença entre valor total do imóvel – valor pago para a quitação do financiamento.
2. Quando a nova compra for também financiada pelo mesmo banco
Se o novo comprador do imóvel optar por fazer a compra através de um financiamento habitacional com o mesmo banco que tem o financiamento atual o processo também é simples.
Mas, o banco vai precisar estar envolvido na transação.
Primeiramente a Caixa fará uma avaliação de crédito em nome do novo comprador e levantar os valores atualizados sobre os débitos e descontos vigentes do financiamento atual para quitação.
Posteriormente, um novo contrato de compra e venda de imóvel financiado será feito e:
- O antigo dono do imóvel entra como figura de vendedor
- O novo comprador entra como figura de comprador
- E o banco entra como figura de banco credor
Vale ressaltar que nesse formato de contrato de compra e venda de imóvel financiado deve constar que parte do crédito a ser liberado para o novo financiamento será utilizado para a quitação do financiamento anterior.
Ficou fácil de entender?
3. Quando a compra for financiada através de outro banco
Por fim, quando a nova compra for realizada através de um financiamento habitacional com um banco diferente do atual.
Nesse caso, o novo comprador deseja realizar a compra do imóvel através de um financiamento cuja a instituição bancária é diferente da que detém a propriedade do imóvel atualmente.
Para isso, será utilizado uma interveniência creditícia. Onde, o banco que detém a propriedade do imóvel deve informar ao banco do comprador sobre o saldo devedor. E ambos, elaboram um contrato.
Feito isso, o banco credor do comprador faz a transferência dos valores referente à quitação do financiamento para a liberação do gravame.
Daí em diante, o procedimento é o mesmo no cartório de registro de imóveis e no novo contrato de compra e venda de imóvel financiado.
O que deve constar em um contrato de compra e venda de imóvel financiado
- Dados do vendedor
- Dados do comprador (e seu parceiro em caso de ser casado)
- Informações da instituição bancária que será a credora
- Todas as informações sobre o imóvel
- Informações sobre a forma de pagamento
- Data de entrega do imóvel
- Multas
- Assinaturas
Além disso, algumas cláusulas importantes devem conter no contrato de compra e venda de imóveis financiado, tais como:
Multa por quebra de contrato:
A multa por quebra de contrato é aplicada quando há desistência de uma das partes. Mas, só poderá realmente ser aplicada se constar dentro do contrato de compra e venda de imóveis financiado.
A multa pode chegar até 25% do valor total já pago. Tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Isso, caso esse total seja igual ou superior à 30% do valor do imóvel.
Contrato Irrevogável ou Irretratável:
De acordo com o artigo 417 do Código Cível Brasileiro:
“O presente contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigado-se as partes por si e seus sucessores. É vedado o arrependimento e admitida a sua rescisão apenas nos casos previstos em lei”.
Artigo 420 do Código Cível:
Nesse caso, quando há uma cláusula no contrato de compra e venda de imóvel financiado baseada no artigo 420. Ela dá o direito de arrependimento para qualquer das partes. Portanto, o valor da entrada terá a função única indenizatória.
Então, quem pagou a entrada perde em benefício da outra parte ou vice e versa.
Quem tem Financiamento Habitacional Pode Fazer Outro
Certamente, todo corretor de imóveis já passou por uma saia justa quando seu cliente pergunta se pode financiar um segundo imóvel. Mesmo já tendo um financiamento habitacional.
Desde 2016 se torna possível quem tem um financiamento habitacional fazer outro. Seja ao mesmo tempo (duas contratações imediatas) ou em períodos diferentes.
Porém, com algumas ressalvas:
- O financiamento atual precisa estar em dia
- O comprador precisa provar que tem renda capaz de assumir os dois financiamentos
- Novo financiamento pode ser feito apenas até 70% do valor do imóvel
- Não pode fazer parte do programa Minha Casa Minha vida
- A Aquisição será feita pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
- Valor mínimo do imóvel é de 15 mil e máximo de 450 mil.
- Não poderá ser ocupado mais que 30% da renda familiar no pagamento das parcelas.
Agora você já tem uma boa base sobre o que precisa saber sobre financiamentos.
E certamente está pronto para atender um cliente e esclarecer todas as dúvidas que vão surgir.
Precisa de mais alguma informação? Deixe sua pergunta nos comentários abaixo e nós te ajudamos.
Boa sorte e boas vendas!
